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[新たな]平成24年度 宅建37点↑スレ[門出]
- 1 ：⑧：2012/10/21(日) 17:24:58.96 .net
- 不動産屋の社員なら、君達の押印で、契約・重説が世に出ることになる。
異業種なら転職も良し。
次に新たな資格を目指す者も。
新たな人生の選択肢について語ろう
- 2 ：名無し検定１級さん：2012/10/21(日) 17:49:42.51 .net
- おめでとうございます。
- 3 ：名無し検定１級さん：2012/10/21(日) 18:30:06.83 .net
- ３８だー！
- 4 ：名無し検定１級さん：2012/10/21(日) 18:33:58.98 .net
- 合格確定だからｗ
盛り上がらないスレ立てるなよ
- 5 ：名無し検定１級さん：2012/10/21(日) 20:24:24.80 .net
- 速報と照らし合わせて37点だったけど、安心して良いの？
- 6 ：名無し検定１級さん：2012/10/21(日) 20:46:51.12 .net
- レックで42点。さすが俺
鑑定士は去年とったし、次は何が良いかな。
- 7 ：名無し検定１級さん：2012/10/21(日) 20:49:33.33 .net
- 去年は下痢でやられた行書に行ってみます
- 8 ：名無し検定１級さん：2012/10/21(日) 20:51:14.74 .net
- 行政書士興味あるけど、宅建と行書で業務上の関連性ってあるのかな？
- 9 ：名無し検定１級さん：2012/10/21(日) 21:19:39.40 .net
- >>8
業務上は全く触れ合わない。
司法書士や家屋調査し、建築士2級なんかが密接。
けど、とれるもんならとっときー
会社法、憲法、民法ができれば受かる
行政法だけ少しやればおけ。
- 10 ：名無し検定１級さん：2012/10/21(日) 22:43:28.61 .net
- 37あぶなくねーか？？
- 11 ：名無し検定１級さん：2012/10/22(月) 13:56:10.45 .net
- >>8
行書事務所で働いてたが
行書実務すんのに宅建受験は
宅建免許申請や更新、事業報告で宅建受験知識がめちゃ役立つ
逆に宅建民法は基礎だから行書受験には多少役立つ程度だけどね
- 12 ：名無し検定１級さん：2012/10/22(月) 13:59:25.53 .net
- つまり>>9は知ったかぶりして顔真っ赤ってこと？
- 13 ：名無し検定１級さん：2012/10/22(月) 14:27:00.47 .net
- 本当にマークミスは無かったですか？
解答を訂正した方、消ゴムで念入りに消しましたか？
何らかの記入漏れ、記入ミスは？
解答用紙を折り曲げたりしませんでしたか？
自己採点で合格したつもりでも、発表をドキドキしながら待ちましょう
自分の番号が無いって機構に問い合わせても回答はありません
何のミスをしたのか確認することも出来ないのです
機械での採点はシビアです
- 14 ：名無し検定１級さん：2012/10/22(月) 21:45:00.05 .net
- スレ伸びないね
本スレが問5と問40の文句とボーダーの話題だけなんで飽きて来た
暇なので自慢がてら勉強法とか語ってみないかー？
実務者かどうか、受験回数、勉強時間や期間、使ったテキスト、コツなど
ほかの試験にも役立つかもしれんし
- 15 ：名無し検定１級さん：2012/10/23(火) 17:01:37.95 .net
- 自己採点42だったけど合格発表までいまいち安心できないな。
>>13みたいな不安があって
- 16 ：名無し検定１級さん：2012/10/23(火) 19:00:09.11 .net
- 実務者ではないが不動産会社に勤めてる
初受験
10年前に司法書士の勉強はしてたが、すっかり忘れたのでほぼ初心者
勉強開始は8月から
平日は一、二時間。土日は0から3時間。
テキストはレックの出る順
ウォーク問を三週、大原の模試を一回、日建の予想問題集を一回ずつ
毎日は勉強しないで、やる気がある時に集中した。ラスト3日のみひたすら勉強。
ゴロ合わせをイラストと合わせて覚えて、分からない所はノートに書くのと、声を出して読む。
やる気がない時は勉強しても頭に入らないので、メリハリを付ける。
二歳児が居るので、夜中も起きてないたりするから予定通りには進まなかったけど、何とか37点でした。
- 17 ：名無し検定１級さん：2012/10/24(水) 01:20:16.03 .net
- うむ、次
- 18 ：名無し検定１級さん：2012/10/25(木) 22:29:38.96 .net
- 独学で模試42～46だったが
本番は37だった。
問5次第で38だが、別にどうでもいい
調査士か鑑定士
どっちかを次いこうと思うが
三角関数も微分もわからん。。
そういう前提知識から学校は教えてくれるんだろうか。
- 19 ：名無し検定１級さん：2012/10/26(金) 03:34:46.76 .net
- 自己採点39。
ただ、マークシートを訂正して書き直して正解だった問題が2問あるので、
ちゃんと消したかどうか不安だったり、問5次第では更に1点下がる可能性もあったりで
悪い方悪い方に考えちまうな。
- 20 ：名無し検定１級さん：2012/10/31(水) 10:55:16.55 .net
- 削除依頼だしとけよ
- 21 ：暁のサルベージ屋：2012/11/10(土) 04:32:15.02 .net
- 実はこの辺りの得点者はゴロゴロ存在する
- 22 ：名無し検定１級さん：2012/11/10(土) 06:46:50.35 .net
- なんちゅう 中途半端なスレタイ
消滅しやがれ
- 23 ：名無し検定１級さん：2012/11/10(土) 07:08:04.17 .net
- 37点以上って事でしょ？
40点以上スレがあるからここは37点～39点って事だな。
- 24 ：名無し検定１級さん：2012/11/10(土) 08:12:37.06 .net
- 難化難化と世間では言われているけさ、
講師陣が言うならわかるが受験生が自ら難化と声高に叫ぶのは違うんじゃない？
初見の問題はみんな難しく感じる、これは毎年の事だし。
実際、レック？の点数分布じゃこの辺りの点数帯は団子状態だったんでしょ？
自分の出来の悪さを正当化してるだけのような気がするなぁ。
- 25 ：名無し検定１級さん：2012/11/12(月) 10:08:21.36 .net
- ではこちらもｗ
- 26 ：名無し検定１級さん：2012/11/12(月) 22:39:31.35 .net
- 講師には難易度の感覚が麻痺してる奴が多いから気をつけなきゃね。
- 27 ：名無し検定１級さん：2012/11/12(月) 22:57:37.73 .net
- ワッショーイ
- 28 ：名無し検定１級さん：2012/11/13(火) 08:23:26.13 .net
- 発表日が楽しみ(^_^)
- 29 ：名無し検定１級さん：2012/11/17(土) 01:45:36.00 .net
- おい馬鹿ども、1200円で仕入れた商品に25％利益のせて販売するには
売価いくらにしたらええねん。
- 30 ：名無し検定１級さん：2012/11/18(日) 04:59:59.27 .net
- 営業利益か経常利益か、販管費はいくらかかってんのか、
くらい言えよ馬鹿学生
- 31 ：名無し検定１級さん：2012/12/04(火) 20:03:30.16 .net
- 在庫一掃！
- 32 ：名無し検定１級さん：2012/12/05(水) 23:34:58.93 .net
- 名前：名無し検定１級さん[] 投稿日：2015/10/05 19:13:20.18
ちょｗｗｗｗｗ
まだこのスレあったのかよｗｗｗｗｗｗ
- 33 ：名無し検定１級さん：2012/12/08(土) 18:55:14.69 .net
- しかし去年の点数スレってよく全部消化してるよな
今年まで残ってるの１つくらいか？
今年の不人気ナンバーワンスレはここになりそうだｗ
ホント５年くらい残りそうだなｗ
スレタイが弱いというかセンスないから不人気なのかなあ
- 34 ：名無し検定１級さん：2012/12/12(水) 11:39:19.06 .net
- このスレ試験当日に立ったんだな。
同じ人が他にもいくつも立ててるけどもれなく過疎っててワロタ
- 35 ：名無し検定１級さん：2013/02/04(月) 19:44:39.48 .net
- ねぇねぇ、33点で合格だったんだけど
今どんな気持ち？
∩＿＿＿∩ ∩＿＿＿∩
♪ | ノ ⌒ ⌒ヽﾊｯ __ _,, -ー ,, ﾊｯ / ⌒ ⌒ 丶|
/ (●) (●) ﾊｯ (／ "つ`..,： ﾊｯ (●) (●) 丶 今、どんな気持ち？
| ( _●_) ミ ：/ 36点 :::::i：. ミ (_●_ ) | ねぇ、どんな気持ち？
＿＿＿ 彡 |∪| ミ ：i デマ ─::!,, ミ､ |∪| ､彡＿＿__
ヽ＿＿＿ ヽノ､｀＼ ヽ.....::::::::: ::::ij(_::● / ヽノ ＿＿＿/
/ ／ヽ < r " .r ミノ~. 〉 ／＼ 丶
/ ／ ￣ ：|::| 嘘 ::::| :::i ﾟ。 ￣♪ ＼ 丶
/ ／ ♪ ：|::| つ ::::| :::|： ＼ 丶
（＿ ⌒丶... ：` | き ::::| :::|_： /⌒＿）
| /ヽ }. ：.,' ::（ :::} } ﾍ /
し ））. ：:i `.-‐" J´（（
ｿ ﾄﾝﾄﾝ ｿ ﾄﾝﾄﾝ
- 36 ：名無し検定１級さん：2013/04/12(金) 01:17:28.77 .net
- キュアサニーって奴が電工2種を受験するらしくて電工2種スレで自演しまくっててウザイんだが・・・
- 37 ：名無し検定１級さん：2013/10/08(火) 19:12:50.69 .net
- 女優？
- 38 ：名無し検定１級さん：2013/10/23(水) 09:29:35.87 .net
- 宅犬
- 39 ：名無し検定１級さん：2013/11/17(日) 05:20:06.86 .net
- 保証協会は、分担金を受けた日から1週間以内に供託しなければなりません
- 40 ：名無し検定１級さん：2013/11/17(日) 05:32:00.79 .net
- 「住宅」取得の場合の「控除」
新築住宅、既存住宅を取得した場合は、
1200万円を上限に、課税標準から「控除」され、その分軽減される。
・新築は、1200万円の控除。
・既存住宅（中古）は、築年数により、「1200万円を上限に」控除。
ただし、以下の「要件を満たす場合に限る」。住宅の「床面積」が、50㎡以上、240㎡以下。既存住宅は、木造は「築年数20年以内」、それ以外は「25年以内」、または、「一定の耐震基準に適合するもの」である。
- 41 ：名無し検定１級さん：2013/11/17(日) 06:23:23.74 .net
- 「高さ２０mを超える建築物」は、避雷設備を設けなければならない。
- 42 ：名無し検定１級さん：2013/11/17(日) 08:40:32.59 .net
- ？
- 43 ：名無し検定１級さん：2013/11/17(日) 09:43:11.57 .net
- 《日影規制の対象建築物》
第一種・第二種
低層住居専用地域 軒の高さが７ｍを超える建築物、または、階数が３以上の建築物（地階を除く）
第一種・第二種 中高層住居専用地域
第一種・第二種 住居地域
準住居地域、近隣商業地域
準工業地域 高さが１０ｍを超える建築物
- 44 ：名無し検定１級さん：2013/11/17(日) 09:43:36.27 .net
- ？
- 45 ：名無し検定１級さん：2013/11/17(日) 13:51:29.49 .net
- 《日影規制の対象建築物》
第一種・第二種
低層住居専用地域 軒の高さが７ｍを超える建築物、または、階数が３以上の建築物（地階を除く）
第一種・第二種 中高層住居専用地域
第一種・第二種 住居地域
準住居地域、近隣商業地域
準工業地域 高さが１０ｍを超える建築物
- 46 ：名無し検定１級さん：2013/11/29(金) 18:54:18.85 .net
- 道幅容積率
①「住居系」用途地域 前面道路の幅員（ｍ）× ４/１０
②住居系「以外の」用途地域
用途無指定地域 前面道路の幅員（ｍ）× ６/１０
- 47 ：名無し検定１級さん：2013/11/29(金) 18:57:40.30 .net
- 「防火地域」内においては、「階数が３以上」の建物、または、「延べ床面積が１００㎡を超える」建物は、耐火建築物にしなければならない。
- 48 ：名無し検定１級さん：2013/11/29(金) 19:04:55.12 .net
- 準防火地域
①「4階以上」の建築物は、すべて「耐火建築物」
②延べ面積 1500㎡「超」の建築物は、すべて「耐火建築物」
- 49 ：名無し検定１級さん：2013/11/29(金) 19:09:30.29 .net
- 《日影規制の対象建築物》
第一種・第二種低層住居専用地域
①軒の高さが７ｍを超える建築物
②階数が３以上の建築物（地階を除く）
第一種・第二種 低層住居専用地域以外
①高さが１０ｍを超える建築物
- 50 ：名無し検定１級さん：2013/11/29(金) 19:09:50.69 .net
- よそでやれ！
- 51 ：名無し検定１級さん：2013/12/14(土) 10:21:27.30 .net
- |:::::::::::::::::::::
|i＿＿∩:::::::::::
| ,,.ノ ヽ､,,ヽ:::::::::::
| ● ● |::::::::::::::::
| (_●_) ミ 見てるクマ
| |∪| ﾉ:::::::::::::
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ミヽ＿ /::::::::::
| ヾ /::::::::::::::::::::
- 52 ：名無し検定１級さん：2013/12/15(日) 06:27:26.50 .net
- 独学で合格できる！
- 53 ：名無し検定１級さん：2013/12/15(日) 09:54:13.29 .net
- みなとの日影
- 54 ：名無し検定１級さん：2013/12/23(月) 15:46:35.85 .net
- http://blog.livedoor.jp/takken_toritai/archives/20157733.html
- 55 ：名無し検定１級さん：2013/12/28(土) 08:27:31.58 .net
- 不動産会社に就職した際の、宅建手当て（ある場合）の額は３万円前後。
- 56 ：名無し検定１級さん：2013/12/29(日) 19:51:57.33 .net
- ５０点満点中、３６点取れば受かる。
- 57 ：名無し検定１級さん：2013/12/29(日) 23:56:55.98 .net
- ∧＿∧ ミ ｷﾞｬｰｯﾊｯﾊｯﾊｯ！
o/⌒（. ;´∀｀） つ
と＿ ）__つノ ☆ トントン ｷﾞｬｰｯﾊｯﾊｯﾊｯ！
☆ トントン
- 58 ：名無し検定１級さん：2013/12/30(月) 07:06:18.48 .net
- 合格に必要な勉強時間は250～350時間と言われている。1日２時間勉強して、約４～６ヶ月。
- 59 ：名無し検定１級さん：2013/12/30(月) 10:29:04.90 .net
- ∧＿∧ ミ ｷﾞｬｰｯﾊｯﾊｯﾊｯ！
o/⌒（. ;´∀｀） つ
と＿ ）__つノ ☆ ﾊﾞﾝﾊﾞﾝ ｷﾞｬｰｯﾊｯﾊｯﾊｯ！
☆ ﾊﾞﾝﾊﾞﾝ
- 60 ：名無し検定１級さん：2013/12/30(月) 16:02:54.56 .net
- 宅建通信講座の価格は３万円～６万円。塾の価格は１５万円前後。
- 61 ：名無し検定１級さん：2013/12/31(火) 00:26:18.10 .net
- 「債権者代位権」は、自分の債権を守る（保全）ために債務者が持っている誰か（第三債務者）に対する債権を、債務者の代わりに行使すること。
- 62 ：名無し検定１級さん：2013/12/31(火) 13:55:07.03 .net
- 建築基準法
つぼ教えます
用途により建築できるもの、できないものに別れます
建築できるのを｢できる規程｣
できないのを｢できない規程｣と言います
できる規程は
・一低層
・二低層
・一中高
だけです
・43ただし書き道路
二項道路に合致しない道路→特定行政庁の許可が必要
・56条の2ただし書き包括同意基準
建築審査会案件
・特定行政の許認可
道路位置指定→許可
43ただし書き道路→許可
56条の2ただし書き包括同意基準→許可
位置指定道路→許可
バリアフリー法→指導
ふくまち→指導
コメント1件
- 63 ：名無し検定１級さん：2013/12/31(火) 14:31:30.33 .net
- 宅建
それは
君が見た光
僕が見た希望
宅建
それは
ふれあいの心
幸せの人気試験
宅建
- 64 ：名無し検定１級さん：2013/12/31(火) 15:40:17.58 .net
- お線香と一緒かよｗｗｗ
- 65 ：名無し検定１級さん：2014/01/01(水) 11:36:25.55 .net
- 宅建主任士になるのも近い。
業界が今頑張って宅建主任士にしてもらうように
関係筋に働きかけてます。
- 66 ：名無し検定１級さん：2014/01/01(水) 21:23:32.90 .net
- １番重要で覚えればドル箱なのは宅建業法です。基本は暗記ですが、書店で契約書関係書類と媒介契約書と重要事項説明書類を買って自分で作ってみて下さい。理解しやすくなります。
民法は理解と読解です。時間をかけて勉強してください。過去問も３回はやること。
法令上の制限はある程度読み込んであとは過去問です。出題パターンと正解肢を覚えて下さい。
半年出来れば通ります。
ちなみに
宅建業法 18／20
民法 7／12
法令上 7／10
税法 1／3
統計他 3／5
これで合格出来ます。民法と法令上はまだまだ取れますし、宅建業法は暗記で行けます。
頑張ってください。
- 67 ：名無し検定１級さん：2014/01/01(水) 21:26:40.37 .net
- １０年分の過去問題を覚えれば合格は間違いないと思いますが、過去問題集で勉強するのに大切なポイントが三つあります。
必ず答えに解説がある事（正解だけではなく間違いにも）
一問一答で覚えていくこと。
正解よりもなぜこの選択肢が間違っているかを理解する
宅建を合格するためには、丸暗記ではなく理解することが重要です。過去問題を頑張っても中々合格できない人は、過去問題を暗記するイメージで勉強しているからだと思います。
一問一答で、その選択肢のどこが間違いなのかを理解するイメージで勉強することが大切です。
- 68 ：名無し検定１級さん：2014/01/04(土) 11:54:54.21 .net
- 宅建の過去問や宅建のテキストの解説だけやってもダメだと思うので、民法全体を把握するために、公務員試験のテキストや問題集をお薦めします。
司法書士試験のような難解なものはなく、レベル的には同じか、少し難しいくらいだと思います。
公務員試験の「国家Ⅱ種・地方上級」の民法の問題は、総則から家族法まで、まんべんなく網羅されているのでいいと思います。
そして、条文と判例は必ず確認しましょう。
これからの民法の問題は難しくなるらしいので。
難しくなるというのは、たぶん、過去問で触れられなかった条文や判例が出る、範囲が広がるということだと思います。
新品を買わなくても、ブックオフへ行って１０５円コーナーにある資格試験のコーナーに行けば、公務員試験用のテキストや問題集はたくさんあります。民法はほとんど改正はないので、３，４年前のものでも充分に使えます。
- 69 ：名無し検定１級さん：2014/01/05(日) 08:16:53.35 .net
- １番重要で覚えればドル箱なのは宅建業法です。基本は暗記ですが、書店で契約書関係書類と媒介契約書と重要事項説明書類を買って自分で作ってみて下さい。理解しやすくなります。
民法は理解と読解です。時間をかけて勉強してください。過去問も３回はやること。
法令上の制限はある程度読み込んであとは過去問です。出題パターンと正解肢を覚えて下さい。
半年出来れば通ります。
ちなみに
宅建業法 18／20
民法 7／12
法令上 7／10
税法 1／3
統計他 3／5
これで合格出来ます。民法と法令上はまだまだ取れますし、宅建業法は暗記で行けます。
頑張ってください。
- 70 ：名無し検定１級さん：2014/01/05(日) 12:30:14.82 .net
- 宅建の試験問題には、ほぼ毎年出題されている項目があります。
それだけ重要ということですが、この部分は確実に押さえて
おきましょう。
具体的に項目をあげます。
１、権利関係 不動産登記法
借家
２、宅建業法 重要事項説明
取引主任者とは
瑕疵担保責任の特約
営業保証金
３、法律上の制限 開発行為の規制
国土利用計画法
農地法
土地区画整理法
４、その他 不当景品類及び不当表示防止法
住宅金融支援機構法
この項目はほぼ毎年のように出題されています。
- 71 ：名無し検定１級さん：2014/01/05(日) 18:02:36.75 .net
- 軽く一通りやるならラクラク、辞書的に使うならパー宅。
ただし、ラクラクは合わない人もある模様。あの独特なノリに…
パー宅はアタマから完璧に読もうとすると挫折すると思われ…
- 72 ：名無し検定１級さん：2014/01/05(日) 18:04:18.14 .net
- らくらくは基礎を解り易く学べる。
基礎ができてないと応用問題は難しい。
今でも、らくらくの本に載ってたなと本を開く事も有る。
それ位の良書。
しかし、らくらくだけでは不十分だけど、基礎をしっかり固めるには良い。
- 73 ：名無し検定１級さん：2014/01/05(日) 18:09:58.73 .net
- まあ、市販の参考書ならどれでも一長一短あれども、最低限必要なことはフォローされてる。浮気せず、自分で選んだ一冊で勉強しましょう。
一通り勉強したら、過去問やりつつ間違えたとこをしっかり勉強して、足りないとこをフォローする感じで、、
- 74 ：名無し検定１級さん：2014/01/05(日) 18:11:10.32 .net
- 使い方を間違えれば、どの基本書でも落ちる事は間違いない。ただ逆は真ならず。使い方が正しいのに落ちる人もいる。 それは単に参考書との相性できまる。（ないしはアウトプット不足。）
らくらく宅建塾（入門向け）／出る順宅建（分冊本）／パーフェクト宅建（辞書）／lec虎の巻（まとめ本）この４つを見比べれば概ね方向性は定まるだろう。
後はその類書を探して行けばいい。問題集はメインの参考書と揃えておくのが初学者の場合無難。
- 75 ：名無し検定１級さん：2014/01/05(日) 18:12:00.08 .net
- 案内所の「案」は10画、だから、10日前までに届け出しなければならない。
な～んか納得いかないけど、これで覚えた。
- 76 ：名無し検定１級さん：2014/01/05(日) 18:18:40.68 .net
- １０年過去問をきちんとこなせば絶対うかる。大事なのは４択のうち正解を 覚えるだけではなく、４択のうちの間違いの選択肢が、なぜ間違いかきちんと言えるようにすること。
- 77 ：名無し検定１級さん：2014/01/05(日) 18:34:05.06 .net
- 宅建 マル秘裏ワザ大全がいいに決まってる。ろくに勉強せずに受かるからな。アマゾンでも絶賛されてる
例外を考慮せずに言い切ってる選択肢は×とか、目からうろこだわwww
- 78 ：名無し検定１級さん：2014/01/05(日) 18:38:27.19 .net
- 占有権と本権（所有権、賃借権など）の違い
賃借権の物権化
先取特権と集合動産譲渡担保
瑕疵担保
多数当事者の債権債務
おぼろげながら頭に浮かべば合格可能
浮かばなければ すでに手遅れ！
- 79 ：名無し検定１級さん：2014/01/05(日) 19:45:58.49 .net
- １０年過去問をきちんとこなせば絶対うかる。大事なのは４択のうち正解を 覚えるだけではなく、４択のうちの間違いの選択肢が、なぜ間違いかきちんと言えるようにすること。
- 80 ：名無し検定１級さん：2014/01/05(日) 20:13:17.17 .net
- 宅建の勉強方法は、
①参考書を一通り目を通して知識をインプットする。
②部門別問題集、一問一答などを繰り返し解いて記憶の定着をはかる。(不明なところは参考書に戻って徹底的に潰す。)
③過去問十年分の問題集を繰り返し解く。
これで決まりだな。
- 81 ：名無し検定１級さん：2014/01/05(日) 20:14:06.26 .net
- ・権利関係の登場人物
Aさん：全ての元凶。引き渡し拒否、二重譲渡はお手の物。基本悪人
Bさん：Aさんに巻き込まれる苦労人
Cさん：対抗要件の鏡。又貸し相手の常連
Dさん：選択肢3以降に登場。Aの抵当権を執行したりするスパイス的存在
Eさん：出る時はFさんとワンセット。美味しいポジション多め。
Fさん：連帯保証や相続に登場。Eさんの所為で大抵苦境に追い込まれる
- 82 ：名無し検定１級さん：2014/01/05(日) 20:16:22.73 .net
- 最初に真ん中あたりからの業法をババッと解いて、統計問題とかも解いて、後半半分をまだ疲れてないうちにやれば、問題半分終了で40分とか45分。
残り1時間20分で最初に戻って権利関係やら法令上の制限やらをじっくり慌てずに
やって丁度2時間。
- 83 ：名無し検定１級さん：2014/01/05(日) 20:27:08.95 .net
- 宅建の基本書＆問題集は2冊くらいあった方がいい！
基本書や問題集によって重点の置き方や説明の仕方が違う！
メインの基本書とサブの基本書と二冊あったほうがいい！
肢別の問題集も必須だと思う！
もちろん10年分の過去問も仕上げにやったほうがいい！
- 84 ：名無し検定１級さん：2014/01/05(日) 20:33:15.03 .net
- １０年分の過去問題を覚えれば合格は間違いないと思いますが、過去問題集で勉強するのに大切なポイントが三つあります。
必ず答えに解説がある事（正解だけではなく間違いにも）
一問一答で覚えていくこと。
正解よりもなぜこの選択肢が間違っているかを理解する
宅建を合格するためには、丸暗記ではなく理解することが重要です。過去問題を頑張っても中々合格できない人は、過去問題を暗記するイメージで勉強しているからだと思います。
一問一答で、その選択肢のどこが間違いなのかを理解するイメージで勉強することが大切です。
- 85 ：名無し検定１級さん：2014/01/05(日) 20:36:42.57 .net
- 法律の条文を完璧に暗記していても、実際の問題は解けません。
試験問題特有の書き方・問われ方をしますので、条文を暗記するよりも、理解をしておかないとだめなのです。
特に宅建は4択のマークシートですから、難しい語句を使って間違いを誘うような文章になっています。
まずは問題文や選択肢をよく読むことが重要です。
- 86 ：名無し検定１級さん：2014/01/05(日) 20:43:55.40 .net
- １番重要で覚えればドル箱なのは宅建業法です。基本は暗記ですが、書店で契約書関係書類と媒介契約書と重要事項説明書類を買って自分で作ってみて下さい。理解しやすくなります。
民法は理解と読解です。時間をかけて勉強してください。過去問も３回はやること。
法令上の制限はある程度読み込んであとは過去問です。出題パターンと正解肢を覚えて下さい。
半年出来れば通ります。
ちなみに
宅建業法 18／20
民法 7／12
法令上 7／10
税法 1／3
統計他 3／5
これで合格出来ます。民法と法令上はまだまだ取れますし、宅建業法は暗記で行けます。
頑張ってください。
- 87 ：名無し検定１級さん：2014/01/05(日) 20:55:23.39 .net
- 秘書：「先生、午後の重説のお時間です」
俺：「うむ」
- 88 ：名無し検定１級さん：2014/01/05(日) 21:03:52.12 .net
- 合格の秘訣は、宅建業法と法令上の制限で、満点を狙うことです。宅建業法と法令上の制限は、完全に暗記科目です。知っていれば、1問正解できます。
民法は、難問傾向ですので、深追いせず、基本論点で勝負しましょう。民法は、理解してください。暗記では、コテンパンにやられます。
- 89 ：名無し検定１級さん：2014/06/18(水) 00:48:47.49 .net
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- 90 ：名無し検定１級さん：2014/06/18(水) 08:33:31.43 .net
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- 91 ：名無し検定１級さん：2014/06/18(水) 19:44:16.75 .net
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- 92 ：名無し検定１級さん：2014/06/28(土) 19:06:33.27 .net
- 譲渡資産とされる家屋については、その譲渡をした日の属する年の１月１日における所有期間が10年を超えるもののうち国内にあるものであることが、適用要件とされる。
○か×か？
- 93 ：名無し検定１級さん：2014/06/28(土) 20:40:40.08 .net
- >>92
○
- 94 ：名無し検定１級さん：2014/06/28(土) 21:19:53.33 .net
- 住宅用家屋の所有権の保存の登記に係る登録免許税の軽減措置は、その登記を受ける年分の合計所得金額が3.000万円超である個人が受ける登記には適用されない。
○か×か？
- 95 ：名無し検定１級さん：2014/06/28(土) 21:46:20.38 .net
- >>94
×
- 96 ：名無し検定１級さん：2014/07/31(木) 07:55:16.58 ID:TbRkKgA0.net
- >>95
正解！
この税率の軽減措置は，その登記を受ける年分の合計所得金額が 3,000万円を超える個人についても適用される。所得税の住宅ローン控除と混同しないこと。
- 97 ：名無し検定１級さん：2014/07/31(木) 07:55:51.32 ID:TbRkKgA0.net
- 印紙を課税文書にはりつける場合には，自己又はその代理人（法人の代表者を含む），使用人その他の従業者の印章又は署名をすることにより，当該課税文書と印紙の彩紋とにかけて判明に印紙を消さなければいけません。
○か×か？
- 98 ：名無し検定１級さん：2014/07/31(木) 11:21:56.01 ID:dOdUQNU2.net
- >>97
○
- 99 ：名無し検定１級さん：2014/07/31(木) 11:24:07.47 ID:dOdUQNU2.net
- 常識問題
- 100 ：名無し検定１級さん：2014/08/14(木) 19:26:35.21 ID:Dowa2yOR.net
- 常識
- 101 ：名無し検定１級さん：2014/08/27(水) 06:49:01.81 ID:tOEa6eF+.net
- 「指示処分」の場合は公告が不要。「業務停止処分」や「免許停止処分」の場合は公告が必要。
○か×か？
- 102 ：名無し検定１級さん：2014/08/27(水) 19:17:43.16 ID:pgBhPcT7.net
- >>101
○
- 103 ：名無し検定１級さん：2014/08/29(金) 08:15:24.41 ID:LJlWjwB8.net
- >>102
正解！
- 104 ：名無し検定１級さん：2014/08/29(金) 08:15:55.59 ID:LJlWjwB8.net
- 建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から1ヵ月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。
○か×か？
- 105 ：名無し検定１級さん：2014/09/06(土) 05:32:08.35 ID:NR31VhWT.net
- >>104
○
- 106 ：名無し検定１級さん：2014/09/06(土) 11:59:47.11 ID:qyrkgiBE.net
- >>105
正解！
- 107 ：名無し検定１級さん：2014/09/06(土) 17:42:32.24 ID:G6SQumXw.net
- 「高さ２０ｍ以下の鉄筋コンクリート造の建築物の構造方法」を、「国土交通大臣の認定を受けたプログラム」で安全性を確認した場合、構造計算適合性判定が必要ではない。
○か×か？
- 108 ：名無し検定１級さん：2014/09/12(金) 07:20:05.16 ID:gcBfGndL.net
- >>107
×
- 109 ：名無し検定１級さん：2014/09/13(土) 06:42:00.90 ID:IMPYIXhC.net
- >>108
正解！
高さが２０ｍ以下の鉄筋コンクリート造の建築物の構造方法を国土交通大臣の認定を受けたプログラムによってその安全性を確認した場合、必ず構造計算適合性判定が必要となる。
- 110 ：名無し検定１級さん：2014/09/13(土) 06:44:43.02 ID:IMPYIXhC.net
- 抵当不動産の第三取得者は、抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に対し、民法383条所定の書面を送付しなければならないが、この送付書面について特に事前に裁判所の許可が必要である旨の規定はない。
○か×か？
- 111 ：名無し検定１級さん：2014/09/13(土) 08:44:19.48 ID:7CMgsniv.net
- >>110
○
- 112 ：名無し検定１級さん：2014/09/13(土) 11:29:23.66 ID:VKZxbAEh.net
- >>111
正解！
- 113 ：名無し検定１級さん：2014/09/13(土) 11:29:48.73 ID:VKZxbAEh.net
- 抵当不動産の第三取得者から抵当権消滅請求にかかる民法第383条所定の書面の送付を受けた債権者は、
同書面の送付を受けた後２ヶ月以内に抵当権を実行して競売の申立てを行えば、抵当権消滅請求に基づく抵当権消滅の効果は生じない。
○か×か？
- 114 ：名無し検定１級さん：2014/09/13(土) 19:09:52.80 ID:IGYzKG3F.net
- >>113
○
- 115 ：名無し検定１級さん：2014/09/13(土) 20:20:28.99 ID:4zljhvu9.net
- >>114
正解！
- 116 ：名無し検定１級さん：2014/09/13(土) 20:21:43.23 ID:4zljhvu9.net
- 重要事項の説明の際の取引主任者証の提示義務違反の罰則であり、10万円以下の過料になる。
○か×か？
- 117 ：名無し検定１級さん：2014/09/13(土) 20:32:47.34 ID:i9U0g9VB.net
- >>116
○
- 118 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 08:07:27.81 ID:F7oeKorN.net
- >>117
正解！
- 119 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 08:08:49.57 ID:F7oeKorN.net
- 住宅ローン控除は、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算と併用して適用することができる。
○か×か？
- 120 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 09:55:17.28 ID:kwePJCOn.net
- >>119
○
- 121 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 10:44:09.09 ID:T7cZFUDj.net
- >>120
正解！
- 122 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 10:46:05.17 ID:T7cZFUDj.net
- 傾斜地を含むことにより当該土地の有効な利用が著しく阻害される場合は、原則として、傾斜地を含む旨及び傾斜地の割合又は面積を明示しなければならないが、マンションについては、これを明示せずに表示してもよい。
○か×か？
- 123 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 11:07:05.51 ID:oJolumTe.net
- >>122
○
- 124 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 11:13:31.70 ID:NwTbgJqB.net
- >>123
正解！
- 125 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 13:17:46.89 ID:COJhNvXU.net
- 「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」と「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」は、両方の要件を満たせば重複適用が可能である。
○か×か？
- 126 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 15:11:43.04 ID:OPrqwo1o.net
- >>125
○
- 127 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 17:06:14.07 ID:b/R7yAp6.net
- >>126
正解！
- 128 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 17:06:39.46 ID:b/R7yAp6.net
- 住宅ローン控除が適用されるには、その者のその年分の所得税に係る合計所得金額が3,000万円以下であることが必要である。
○か×か？
- 129 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 18:56:46.22 ID:aCWWOXWr.net
- 【問 45】 特定住宅瑕疵疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結（以下この問において「資力確保措置」という｡）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 130 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 18:57:55.78 ID:RmPRqAWR.net
- １ 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、
当該住宅を引き渡した日から３週間以内に、その住宅に関する資力確保措置の状況について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
- 131 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 18:58:23.05 ID:RmPRqAWR.net
- ２ 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、
基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
- 132 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 18:59:34.48 ID:RmPRqAWR.net
- ３ 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、
当該住宅の売買契約を締結した日から５年間、当該住宅の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われる。
- 133 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 19:01:20.38 ID:RmPRqAWR.net
- ４ 新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をした場合、
買主に対する当該保証金の供託をしている供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明は、当該住宅の売買契約を締結した日から引渡しまでに行わなければならない。
- 134 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 19:04:47.87 ID:RmPRqAWR.net
- ②
- 135 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 19:05:17.54 ID:UuXMaDmk.net
- 【問 45】 正解 ２
- 136 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 19:05:42.59 ID:UuXMaDmk.net
- １ 誤り。自ら売主として新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、「基準日ごとに」、当該基準日に係る資力確保措置の状況について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
- 137 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 19:06:09.30 ID:UuXMaDmk.net
- ２ 正しい。自ら売主として新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、基準日における資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
- 138 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 19:06:40.79 ID:UuXMaDmk.net
- ３ 誤り。住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、宅地建物取引業者が住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であるという点は正しいが、
その保険契約の要件として、新築住宅の買主が当該新築住宅の売主である宅地建物取引業者から当該新築住宅の引渡しを受けた時から「10年」以上の期間にわたって有効であることが必要である。
- 139 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 19:07:19.76 ID:UuXMaDmk.net
- ４ 誤り。供託宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、
当該新築住宅の「売買契約を締結するまで」に、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地等について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。「引き渡し」までではない。
- 140 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 19:08:00.92 ID:UuXMaDmk.net
- 履行確保法については、苦手意識を持つ人もいるようですが、意外に得点がしやすいと思いますので、勉強しておいた方がいいですよ。
- 141 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:04:56.87 ID:aGMyPCgy.net
- 【問 46】 独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という｡）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 142 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:06:32.35 ID:aGMyPCgy.net
- １ 機構は、証券化支援事業（買取型）において、民間金融機関から買い取った住宅ローン債権を担保としてＭＢＳ（資産担保証券）を発行している。
- 143 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:09:14.36 ID:aGMyPCgy.net
- ２ 証券化支援事業（買取型）における民間金融機関の住宅ローン金利は、金融機関によって異なる場合がある。
- 144 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:10:15.83 ID:aGMyPCgy.net
- ３ 機構は、証券化支援事業（買取型）における民間金融機関の住宅ローンについて、借入金の元金の返済を債務者本人の死亡時に一括して行う高齢者向け返済特例制度を設けている。
- 145 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:21:11.40 ID:aGMyPCgy.net
- ４ 機構は、証券化支援事業（買取型）において、住宅の建設や新築住宅の購入に係る貸付債権のほか、中古住宅を購入するための貸付債権も買取りの対象としている。
- 146 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:30:50.78 ID:QhgpG4OO.net
- 2？
- 147 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:31:31.27 ID:4/SvT+RJ.net
- 【問 46】 正解 ３
- 148 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:32:44.92 ID:4/SvT+RJ.net
- １ 正しい。機構は、住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権の譲受けを行い、その債権を担保としてＭＢＳ（資産担保証券）を発行して投資家から資金の調達を行っている。
- 149 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:34:37.86 ID:4/SvT+RJ.net
- ２ 正しい。証券化支援事業（買取型）における民間金融機関の住宅ローン金利は、金融機関がそれぞれ貸し付けたローンであり、金融機関によって異なる場合がある。
- 150 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:35:24.63 ID:4/SvT+RJ.net
- ３ 誤り。高齢者向け返済特例制度は、証券化支援事業（買取型）ではなく、
直接融資のうち、高齢者が自ら居住する住宅とするために行う合理的土地利用建築物の住宅部分の建設又は購入、高齢者が自ら居住する住宅について行う改良及びマンションの共用部分の改良に係る貸付金の償還は、当該高齢者の死亡時に一括償還をする方法によるものである。
- 151 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:36:15.06 ID:4/SvT+RJ.net
- ４ 正しい。証券化支援事業（買取型）の対象となる貸付債権は、住宅の建設又は「購入」に必要な資金であり、これには中古住宅の購入のための貸付債権も含まれる。
- 152 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:36:45.71 ID:4/SvT+RJ.net
- 住宅金融支援機構法は、勉強しにくい範囲だと思いますが、本問は、消去法で何とか肢３の正解を導きたい問題です。
- 153 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:37:19.74 ID:4/SvT+RJ.net
- 【問 47】 宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む｡）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 154 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:38:28.39 ID:4/SvT+RJ.net
- １ 宅地建物取引業者が自ら所有する不動産を販売する場合の広告には、取引態様の別として「直販」と表示すればよい。
- 155 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:39:14.95 ID:xTo3LUfJ.net
- ２ 改装済みの中古住宅について、改装済みである旨を表示して販売する場合、広告中には改装した時期及び改装の内容を明示しなければならない。
- 156 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:43:06.99 ID:xTo3LUfJ.net
- ３ 取引しようとする物件の周辺に存在するデパート、スーパーマーケット等の商業施設については、現に利用できるものでなければ広告に表示することはできない。
- 157 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:43:40.29 ID:xTo3LUfJ.net
- ４ 販売する土地が有効な利用が阻害される著しい不整形画地であっても、実際の土地を見れば不整形画地であることは認識できるため、当該土地の広告にはその旨を表示する必要はない。
- 158 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:45:36.23 ID:xTo3LUfJ.net
- ①
- 159 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:46:01.58 ID:xTo3LUfJ.net
- 【問 47】 正解 ２
- 160 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:46:30.95 ID:Ytlq4JOg.net
- １ 宅地建物取引業者が自ら所有する不動産を販売する場合の広告には、取引態様の別として「直販」と表示すればよい。
- 161 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:48:11.46 ID:Ytlq4JOg.net
- １ 誤り。取引態様は、「売主」､「貸主」､「代理」又は「媒介（仲介）」の別を「これらの用語」を用いて表示しなければならないので、「売主」以外の「直販」というような表示は許されない。
- 162 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:49:17.80 ID:Ytlq4JOg.net
- ２ 正しい。建物をリフォーム又は改築（以下「リフォーム等」という。）したことを表示する場合は、そのリフォーム等の内容及び時期を明示しなければならない。
- 163 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:50:42.25 ID:Ytlq4JOg.net
- ３ 誤り。デパート、スーパーマーケット、商店等の商業施設は、現に利用できるものを物件までの道路距離を明示して表示するのが原則であるが、工事中である等その施設が将来確実に利用できると認められるものにあっては、その整備予定時期を明示して表示することができる。
- 164 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:54:46.71 ID:Ytlq4JOg.net
- ４ 誤り。土地の有効な利用が阻害される著しい不整形画地及び区画の地盤面が２段以上に分かれている等の著しく特異な地勢の土地については、その旨を明示しなければならない。
- 165 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 22:55:44.03 ID:zYwqTxCB.net
- この問題は、公正競争規約の問題としては、比較的解きやすい問題ではなかったかと思います。気を付けるとすれば、肢３でしょうか。
「学校、病院、官公署、公園その他の公共・公益施設」については、現に利用できるものでなければ広告に表示することはできませんので、そのあたりがちょっと混乱しやすいと思います。
- 166 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 23:07:36.40 ID:Ex4oXh7A.net
- 【問 49】 土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
- 167 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 23:12:05.68 ID:Ex4oXh7A.net
- １ 台地は、一般的に地盤が安定しており、低地に比べ自然災害に対して安全度は高い。
- 168 ：名無し検定１級さん：2014/09/14(日) 23:17:50.83 ID:Ex4oXh7A.net
- ２ 台地や段丘上の浅い谷に見られる小さな池沼を埋め立てた所では、地震の際に液状化が生じる可能性がある。
- 169 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 06:24:06.59 ID:XIr77I2r.net
- ３ 丘陵地帯で地下水位が深く、砂質土で形成された地盤では、地震の際に液状化する可能性が高い。
- 170 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 06:30:31.42 ID:XIr77I2r.net
- ４ 崖崩れは降雨や豪雨などで発生することが多いので、崖に近い住宅では梅雨や台風の時期には注意が必要である。
- 171 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 06:30:58.65 ID:XIr77I2r.net
- ③
- 172 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 06:31:31.63 ID:9+QVvyhG.net
- 【問 49】 正解 ３
- 173 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 06:38:00.60 ID:sFeBwfNM.net
- １ 台地は、一般的に地盤が安定しており、低地に比べ自然災害に対して安全度は高い。
- 174 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 06:38:28.35 ID:sFeBwfNM.net
- ２ 台地や段丘上の浅い谷に見られる小さな池沼を埋め立てた所では、地震の際に液状化が生じる可能性がある。
- 175 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 06:40:12.85 ID:sFeBwfNM.net
- ３ 丘陵地帯で地下水位が深く、砂質土で形成された地盤では、地震の際に液状化する可能性が高い。
- 176 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 06:40:38.68 ID:sFeBwfNM.net
- ４ 崖崩れは降雨や豪雨などで発生することが多いので、崖に近い住宅では梅雨や台風の時期には注意が必要である。
- 177 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 06:41:15.08 ID:nU80DZ/1.net
- 【問 49】 正解 ３
- 178 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 06:42:07.79 ID:nU80DZ/1.net
- １ 適当。記述の通り。台地は、一般的に地盤が安定しており、低地に比べ自然災害に対して安全度は高い。
- 179 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 06:47:59.60 ID:nU80DZ/1.net
- ２ 適当。台地や段丘上の浅い谷に見られる小さな池沼を埋め立てた所では、もともと沼地であったので、地震の際に液状化が生じる可能性がある。
- 180 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 06:48:31.99 ID:nU80DZ/1.net
- ３ 不適当。もともと液状化現象は、地下水位が浅いところで生じやすいので、丘陵地帯で地下水位が深く、砂質土で形成された地盤では、地震の際に液状化する可能性は「低い」。
- 181 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 06:49:16.55 ID:nU80DZ/1.net
- ４ 適当。記述の通り。崖崩れは降雨や豪雨などで発生することが多いので、崖に近い住宅では梅雨や台風の時期には注意が必要である。
- 182 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 06:49:55.38 ID:pONQXzXC.net
- この問題は、土地の問題としては、比較的答えやすかったのではないかと思います。第２肢に出題されている液状化現象については、特に近年問題になっているところです。
- 183 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 06:50:32.83 ID:pONQXzXC.net
- 【問 50】 建物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
- 184 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 06:51:34.05 ID:pONQXzXC.net
- １ 鉄筋コンクリート構造の中性化は、構造体の耐久性や寿命に影響しない。
- 185 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 06:53:01.33 ID:pONQXzXC.net
- ２ 木造建物の寿命は、木材の乾燥状態や防虫対策などの影響を受ける。
- 186 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 06:54:25.35 ID:pONQXzXC.net
- ３ 鉄筋コンクリート構造のかぶり厚さとは、鉄筋の表面からこれを覆うコンクリート表面までの最短寸法をいう。
- 187 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 06:56:07.40 ID:X8Vl8zWd.net
- ４ 鉄骨構造は、不燃構造であるが、火熱に遭うと耐力が減少するので、耐火構造にするためには、耐火材料で被覆する必要がある。
- 188 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 06:56:40.10 ID:X8Vl8zWd.net
- ①
- 189 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 06:57:30.15 ID:X8Vl8zWd.net
- 【問 50】 正解 １
- 190 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 07:00:16.54 ID:X8Vl8zWd.net
- １ 不適当。コンクリートが中性化すると、コンクリートがアルカリの性質を失うので、中の鉄筋が錆びやすくなるので、構造体の耐久性や寿命に影響する。
- 191 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 07:05:36.02 ID:X8Vl8zWd.net
- ２ 適当。木造建築物の材料である木材は、乾燥している方が強度が強いので、木造建物の寿命は、木材の乾燥状態や防虫対策などの影響を受ける。
- 192 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 07:06:26.65 ID:X8Vl8zWd.net
- ３ 適当。鉄筋コンクリート構造のかぶり厚さとは、鉄筋の表面からこれを覆うコンクリート表面までの最短寸法をいい、このかぶり厚さが大きいとコンクリートの中性化から鉄筋を守りやすくなる。
- 193 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 07:09:43.77 ID:CPUUedLG.net
- ４ 適当。記述の通り。鉄骨構造は、不燃構造であるが、火熱に遭うと耐力が減少するので、耐火構造にするためには、耐火材料で被覆する必要がある。
- 194 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 07:10:18.73 ID:CPUUedLG.net
- 最近は、鉄筋コンクリート造の問題が増えてきていますので、しっかり勉強しておく必要があります。
最近は、木造住宅よりマンションに住む人が多いですから。
- 195 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 08:23:17.57 ID:Ds0Czca/.net
- 宅建 過去問解説 平成８年 問28
- 196 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 08:24:02.63 ID:Ds0Czca/.net
- １ 譲渡した年の１月１日において所有期間が５年を超える居住用財産を譲渡した場合には、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができる。
- 197 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 08:25:30.43 ID:Ds0Czca/.net
- ２ 譲渡した年の１月１日において所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合であっても、居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除の適用を受けるときには、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることはできない。
- 198 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 08:25:56.02 ID:Ds0Czca/.net
- ３ 居住用財産を譲渡した場合に、その譲渡所得が短期譲渡所得の課税の特例の適用を受けるものであるときには、居住用財産の3,000万円特別控除の適用を受けることはできない。
- 199 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 08:26:41.26 ID:Ds0Czca/.net
- ４ 居住用財産を譲渡した場合に、特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けるときには、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることはできない。
- 200 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 08:27:25.37 ID:Mm48KkZg.net
- 【問 28】 正解 ４
- 201 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 08:28:04.24 ID:Mm48KkZg.net
- １ 誤り。居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（31条の３）の適用を受けるためには、当該居住用財産の所有期間が10年を超えるものでなければならない。
- 202 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 08:28:35.24 ID:Mm48KkZg.net
- ２ 誤り。「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」と「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」は、両方の要件を満たせば重複適用が可能である。
- 203 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 08:31:14.53 ID:Mm48KkZg.net
- ３ 誤り。「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」は、当該居住用財産について所有期間の制限はないので、短期譲渡所得の課税の特例の適用を受けるものであっても適用される。
- 204 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 08:31:51.20 ID:Mm48KkZg.net
- ４ 正しい。「特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例」と「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」は選択適用になるので、どちらか一方の適用しか受けることはできない。
- 205 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 08:32:26.60 ID:Mm48KkZg.net
- 本問は、譲渡所得の各種特例の適用関係を問う問題です。
この部分は、ややこしいところですのでよく出題されます。
合格するような人は、こういうところは確実に正解してきますので、しっかり学習しておいて下さい。
- 206 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 09:14:23.50 ID:OVFcielN.net
- 【問 26】 住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除（以下この問において「住宅ローン控除」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 207 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 09:15:30.66 ID:OVFcielN.net
- １ 居住用家屋の敷地の用に供する予定の土地を銀行からの住宅借入金等で平成19年中に取得し、平成20年中に同じ銀行からの住宅借入金等で居住用家屋を建築し居住の用に供する予定でいる場合には、平成19年分からの住宅ローン控除の適用を受けることができる。
- 208 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 09:16:03.30 ID:OVFcielN.net
- ２ 平成19年中に居住用家屋を売却し、新たに居住用家屋を取得した場合には、
その売却した居住用家屋に係る譲渡損失につき居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用を受けるときであっても、その新たに取得した居住用家屋につき住宅ローン控除の適用を受けることができる。
- 209 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 09:16:41.90 ID:OVFcielN.net
- ３ 銀行からの住宅借入金等で取得した居住用家屋を平成19年又は平成20年中に居住の用に供した場合には、その住宅借入金等の償還期間が15年以上でなければ住宅ローン控除の適用を受けることができない。
- 210 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 09:17:44.36 ID:OVFcielN.net
- ４ 銀行からの住宅借入金等で取得した居住用家屋を平成20年に居住の用に供した場合には、その居住の用に供した年以後15年間にわたって、その住宅借入金等の年末残高の１パーセント相当額の税額控除の適用を受けることができる。
- 211 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 09:29:39.51 ID:OVFcielN.net
- 2？
- 212 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 09:30:08.29 ID:OVFcielN.net
- 【問 26】 正解 ２
- 213 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 09:31:01.54 ID:WsWna12x.net
- １ 誤り。住宅ローン控除は、居住の用に供した日の属する年以後、居住日の属する年が平成14年から平成20年までの各年である場合には10年間適用を受けることができる。
したがって、本肢の場合、平成20年に居住の用に供する予定であることから、平成20年分以降からしか住宅ローン控除の適用を受けることができない。
- 214 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 09:31:32.19 ID:WsWna12x.net
- ２ 正しい。「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と「住宅ローン控除」は、重複して適用することができる。
- 215 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 09:32:30.82 ID:WsWna12x.net
- ３ 誤り。銀行等からの住宅借入金等で居住用家屋を取得した場合、その住宅借入金等は、償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済することとされているものでなければ住宅ローン控除の適用を受けることができない。
- 216 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 09:33:45.57 ID:E7pH07j0.net
- ４ 誤り。肢１で述べたように、居住日の属する年が平成14年から平成20年までの各年である場合には10年間しか住宅ローン控除の適用を受けることができない。
また、居住年が平成20年である場合は、当初の６年間は、住宅借入金等の年末残高の１％相当額の税額控除の適用を受けることができるが、７年目以降は年末残高の0.5％相当額の税額の控除の適用を受けることができるにすぎない。
- 217 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 09:34:11.23 ID:E7pH07j0.net
- 住宅ローン控除は、ちょっとややこしいですが、一定の割合で出題されている範囲です。勉強しておいて下さい。
- 218 ：名無し検定１級さん：2014/09/15(月) 10:53:52.35 ID:y9sHQb2P.net
- 「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」と「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」は、両方の要件を満たせば重複適用が可能である。
- 219 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 07:37:42.22 ID:/8qJmGoK.net
- 平成13年 問25
- 220 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 07:39:31.97 ID:/8qJmGoK.net
- 【問 25】 Ａ所有の都市計画法による市街化区域内の宅地甲地（面積250㎡）を、Ｂが取得した場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 221 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 07:40:16.46 ID:/8qJmGoK.net
- １ Ｂが甲地を盛土したうえで住宅を建築しようとするときには、都市計画法第29条の許可（開発許可）を受けなければならない。
- 222 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 07:45:29.60 ID:/8qJmGoK.net
- ２ 甲地が都市計画法による第一種住居地域に指定されているときは、建築基準法の規定によると、Ｂは、甲地に住宅の一部を喫茶店（店舗面積150㎡）として使用する建築物を建築することができる。
- 223 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 07:46:17.18 ID:pkq6vo+5.net
- ３ 甲地にＡ所有の住宅が建っているとき、ＢがＡに対してこれを除却するよう求めるためには、民法の規定によると、Ｂは、甲地の所有権移転登記を完了していなければならない。
- 224 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 07:49:50.67 ID:pkq6vo+5.net
- ４ 甲地と公道との間が建築基準法第42条第２項の規定により道路とみなされる私道（敷地はＡ所有）のみにより接続しているときには、Ｂは、甲地に住宅を建築する目的で同法第６条第１項の確認を受けるためには、当該私道の通行についてのＡの承諾を必要とする。
- 225 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 07:51:00.12 ID:pkq6vo+5.net
- 2
- 226 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 07:51:33.15 ID:m0CkCqfs.net
- 【問 25】 正解 ２
- 227 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 07:52:03.94 ID:m0CkCqfs.net
- １ 誤り。市街化区域内においては、1,000㎡未満の開発行為は、開発許可が不要である。本肢では、甲地は250㎡であり、開発許可は不要となる。
- 228 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 07:52:34.56 ID:m0CkCqfs.net
- ２ 正しい。店舗、飲食店その他これらに類する用途に供するもののうち政令で定めるものでその用途に供する部分の床面積の合計が150㎡以内のもの（３階以上の部分をその用途に供するものを除く。）については、第一種住居地域で建築することができる。
- 229 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 07:53:04.63 ID:m0CkCqfs.net
- ３ 誤り。Ｂが所有権を対抗するのに登記が必要となるのは、第三者に対する関係であり、本肢のように買主が売主に対して所有権を主張するような場合には、登記を必要としない。
- 230 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 07:55:41.30 ID:m0CkCqfs.net
- ４ 誤り。本肢の道路は、建築基準法42条２項により道路とみなされているので、それに接続しているので、建築確認を受けるのにＡの承諾を必要としない。
- 231 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 07:56:56.84 ID:m0CkCqfs.net
- 本問は、都市計画法・建築基準法・民法という面白い組み合わせの問題です。
現実の事例ではこのようにいろいろな法律が絡み合ってきますので、いい問題だと思います。
- 232 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 09:34:30.31 ID:xOgJMGYK.net
- 【問 26】 租税特別措置法（以下この問において「法」という。）第41条の５の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 233 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 09:34:56.62 ID:xOgJMGYK.net
- １ 譲渡資産とされる家屋については、譲渡をした年の１月１日における所有期間が10年を超えるものであり、かつ、その居住の用に供していた期間が10年以上であることが適用要件である。
- 234 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 09:35:38.56 ID:xOgJMGYK.net
- ２ 買換資産とされる家屋については、法第41条の住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の適用を受けないことが適用要件である。
- 235 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 09:36:09.42 ID:68PdqILm.net
- ３ 買換資産とされる家屋については、譲渡をした日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までに取得するものであることが適用要件である。
- 236 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 09:37:31.01 ID:68PdqILm.net
- ４ 譲渡資産とされる家屋については、居住の用に供しているもの、又は居住の用に供されなくなった日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものであることが適用要件である。
- 237 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 09:37:59.22 ID:68PdqILm.net
- いち？
- 238 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 09:38:28.49 ID:KGbs9o8p.net
- 【問 26】 正解 ４
- 239 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 09:47:07.99 ID:KGbs9o8p.net
- １ 誤り。居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除における譲渡資産の要件は、所有期間が５年を超えるものである。
- 240 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 09:47:35.55 ID:KGbs9o8p.net
- ２ 誤り。居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除は、住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除と併用して適用することができる。
- 241 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 09:48:32.49 ID:KGbs9o8p.net
- ３ 誤り。居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の買換資産の要件は、譲渡の日の属する年の翌年12月31日までの間に取得するというのが適用要件である。
- 242 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 09:49:56.56 ID:KGbs9o8p.net
- ４ 譲渡資産とされる家屋については、居住の用に供しているもの、又は居住の用に供されなくなった日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものであることが適用要件である。
- 243 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 09:50:34.44 ID:KGbs9o8p.net
- ４ 正しい。居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除における譲渡資産である居住用財産は、当該個人の居住の用に供されなくなった日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるものを含む。
- 244 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 09:51:34.26 ID:7VnFzgh1.net
- ややこしそうな問題ですが、正解肢である肢４の居住用財産の要件は、3,000万円の特別控除等でも同じです。
- 245 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 21:11:11.13 ID:EawBYsYh.net
- 平成21年 問14
- 246 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 21:11:35.26 ID:pO6oHLmH.net
- 【問 14】 不動産の表示に関する登記についての次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 247 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 21:12:31.14 ID:pO6oHLmH.net
- １ 土地の地目について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から１月以内に、当該地目に関する変更の登記を申請しなければならない。
- 248 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 21:13:45.40 ID:02xPv0E9.net
- ２ 表題部所有者について住所の変更があったときは、当該表題部所有者は、その変更があった日から１月以内に、当該住所についての変更の登記を申請しなければならない。
- 249 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 21:14:55.52 ID:y+YDO1IU.net
- ３ 表題登記がない建物（区分建物を除く。）の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１月以内に、表題登記を申請しなければならない。
- 250 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 21:15:21.73 ID:y+YDO1IU.net
- ４ 建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から１月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。
- 251 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 21:17:29.96 ID:y+YDO1IU.net
- さん？
- 252 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 21:17:55.19 ID:y+YDO1IU.net
- 【問 14】 正解 ２
- 253 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 21:19:19.82 ID:y+YDO1IU.net
- １ 正しい。地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から１月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。
- 254 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 21:19:52.00 ID:y+YDO1IU.net
- ２ 誤り。表題部所有者について住所の変更があったときに、当該表題部所有者が、その住所の変更の登記を申請しなければならないという規定はない。
- 255 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 21:20:23.73 ID:y+YDO1IU.net
- ３ 正しい。新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１月以内に、表題登記を申請しなければならない。
- 256 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 21:20:57.93 ID:y+YDO1IU.net
- ４ 正しい。建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から１月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。
- 257 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 21:22:08.68 ID:y+YDO1IU.net
- この問題は、ほとんど条文そのままの問題で、ストレートな問題でした。
- 258 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 23:05:34.19 ID:kHcqhAl1.net
- 平成13年 問26
- 259 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 23:07:13.46 ID:kHcqhAl1.net
- 【問 26】 租税特別措置法（以下この問において「法」という。）第41条の５の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 260 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 23:10:03.15 ID:kHcqhAl1.net
- １ 譲渡資産とされる家屋については、譲渡をした年の１月１日における所有期間が10年を超えるものであり、かつ、その居住の用に供していた期間が10年以上であることが適用要件である。
- 261 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 23:10:52.76 ID:kHcqhAl1.net
- ２ 買換資産とされる家屋については、法第41条の住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の適用を受けないことが適用要件である。
- 262 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 23:11:25.32 ID:6V0djHSb.net
- ３ 買換資産とされる家屋については、譲渡をした日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までに取得するものであることが適用要件である。
- 263 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 23:13:49.11 ID:6V0djHSb.net
- ４ 譲渡資産とされる家屋については、居住の用に供しているもの、又は居住の用に供されなくなった日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものであることが適用要件である。
- 264 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 23:14:36.33 ID:X/xSepsA.net
- いち
- 265 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 23:15:25.06 ID:X/xSepsA.net
- 【問 26】 正解 ４
- 266 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 23:15:56.94 ID:X/xSepsA.net
- １ 誤り。居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除における譲渡資産の要件は、所有期間が５年を超えるものである。
- 267 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 23:16:34.11 ID:X/xSepsA.net
- ２ 誤り。居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除は、住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除と併用して適用することができる。
- 268 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 23:19:17.83 ID:X/xSepsA.net
- ３ 誤り。居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の買換資産の要件は、譲渡の日の属する年の翌年12月31日までの間に取得するというのが適用要件である。
- 269 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 23:19:50.06 ID:xj2zZdbo.net
- ４ 正しい。居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除における譲渡資産である居住用財産は、当該個人の居住の用に供されなくなった日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるものを含む。
- 270 ：名無し検定１級さん：2014/09/16(火) 23:20:15.52 ID:xj2zZdbo.net
- ややこしそうな問題ですが、正解肢である肢４の居住用財産の要件は、3,000万円の特別控除等でも同じです。
- 271 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 06:28:58.86 ID:4weNhHvJ.net
- 平成14年 問3
- 272 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 06:29:44.91 ID:po1neHIy.net
- 【問 3】 売主Ａ・買主Ｂ間の建物売買契約（所有権移転登記は行っていない。）が解除され、建物の所有者Ａが、Ｂ居住の建物をＣに売却して所有権移転登記をした場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 273 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 06:30:23.30 ID:UCy818dJ.net
- １ Ａが、Ｂに対して建物をＣのために占有することを指示し、Ｃがそれを承諾しただけでは、ＡがＣに建物を引き渡したことにはならない。
- 274 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 06:31:07.05 ID:UCy818dJ.net
- ２ Ｂが建物占有中に、地震によって玄関のドアが大破したので修繕し、その費用を負担した場合でも、ＢはＣに対してその負担額の償還を請求することはできない。
- 275 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 06:31:37.10 ID:MO01/lUS.net
- ３ Ｂは、占有中の建物の一部をＤに使用させ賃料を受領した場合、その受領額をＣに償還しなければならない。
- 276 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 06:32:13.67 ID:MO01/lUS.net
- ４ Ｃが暴力によって、Ｂから建物の占有を奪った場合、ＢはＣに占有回収の訴えを提起できるが、ＣはＢに対抗できる所有権があるので占有回収の訴えについては敗訴することはない。
- 277 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 06:32:42.10 ID:MO01/lUS.net
- ③
- 278 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 06:33:09.69 ID:g7Lqy0WS.net
- 【問 3】 正解 ３
- 279 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 06:37:12.16 ID:g7Lqy0WS.net
- １ 誤り。代理人（Ｂ）によって占有をする場合において、
本人（Ａ）がその代理人（Ｂ）に対して以後第三者（Ｃ）のためにその物を占有することを命じ、その第三者（Ｃ）がこれを承諾したときは、その第三者は、占有権を取得する。
したがって、本肢のような場合でも、ＡはＣに建物を引き渡したことになる（指図による占有移転）。
- 280 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 06:39:59.66 ID:g7Lqy0WS.net
- ２ 誤り。占有者（Ｂ）が占有物を返還する場合には、その物の保存のために支出した金額その他の必要費を回復者（Ｃ）から償還させることができる。
- 281 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 06:40:59.11 ID:g7Lqy0WS.net
- ３ 正しい。悪意の占有者は、果実を返還する義務を負う。本問では、ＡＢ間の契約は解除されているので、Ｂは悪意の占有者である。
- 282 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 06:41:40.56 ID:g7Lqy0WS.net
- ４ 誤り。占有の訴えについては、本権（本問では所有権）に関する理由に基づいて裁判をすることができない。したがって、Ｂの占有回収の訴えに対して、Ｃに所有権をあることを理由にＢの訴えを退けることはできない。
- 283 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 06:42:33.32 ID:/fJdcNZI.net
- 本問は、ほとんどの人が「まいった～」という感じだったと思います。
占有権については、今まで、占有訴権を除いて、ほとんど本格的に聞かれたことがなかったので、間違えても仕方のない問題だと思います。
本問も、よほど余裕のある人だけ勉強すればいいでしょう。
- 284 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:07:35.08 ID:/fJdcNZI.net
- 平成14年 問5
- 285 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:08:08.45 ID:/fJdcNZI.net
- 【問 5】 Ａは、Ｂから建物を賃借し、Ｂに3,000万円の敷金を預託した。
その後、Ａは、Ｂの承諾を得て、この敷金返還請求権につき、Ｃからの借入金債務を担保するために、Ｃのために適法に質権を設定した。
この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
- 286 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:08:51.77 ID:ZpjKZM+G.net
- １ Ｃは、Ｂの承諾が書面によるものであれば、確定日付を得ていなくても、この質権設定を、Ｂ以外の第三者に対しても対抗することができる。
- 287 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:09:31.15 ID:CNgi/tkS.net
- ２ ＣのＡに対する利息請求権は、常に満期となった最後の２年分についてのみ、この質権の被担保債権となる。
- 288 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:10:14.00 ID:nOtbThjv.net
- ３ ＣのＡに対する債権の弁済期の前に、この敷金返還請求権の弁済期が到来した場合は、Ｃは、Ｂに対し、当該敷金を供託するよう請求できる。
- 289 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:10:58.01 ID:krCTN+Ol.net
- ４ ＣのＡに対する債権の弁済期が到来した場合、Ｃは、Ｂに対し、Ｂがこの質権設定を承諾したことを根拠に、この敷金返還請求権の弁済期の前に、当該敷金を直ちにＣに交付するよう請求できる。
- 290 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:12:37.72 ID:krCTN+Ol.net
- ③
- 291 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:13:06.02 ID:5qdCfV56.net
- 【問 5】 正解 ３
- 292 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:14:14.25 ID:5qdCfV56.net
- １ 誤り。指名債権を質権の目的としたときは、債権譲渡の規定に従い、第三債務者（Ｂ）に質権の設定を通知し、又は第三債務者がこれを承諾しなければ、これをもって第三債務者その他の第三者に対抗することができない。
したがって、Ｂの承諾は単に書面によるだけでは不十分で、確定日付ある証書による承諾でなければＢ以外の第三者に対抗することができない。
- 293 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:14:57.62 ID:5qdCfV56.net
- ２ 誤り。質権は、元本、利息、違約金、質権の実行の費用、質物の保存の費用及び債務の不履行又は質物の隠れた瑕疵によって生じた損害の賠償を担保する。質権は、抵当権と異なり、利息を満期となった最後の２年分に制限するという規定はない。
＊民法346条
- 294 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:15:37.35 ID:5qdCfV56.net
- ３ 正しい。質権設定者（Ａ）の第三債務者（Ｂ）に対する債権の弁済期が、質権者の債権の弁済期前に到来したときは、質権者は、第三債務者にその弁済をすべき金額を供託させることができる。この場合において、質権は、その供託金について存在する。
- 295 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:16:32.19 ID:gHdP/c1N.net
- ４ 誤り。質権者は、質権の目的である債権を直接に取り立てることができる。しかし、敷金返還請求権の弁済期の前に、直接取り立てることまではできない。
- 296 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:17:13.26 ID:gHdP/c1N.net
- 本問は権利質の問題ですが、敷金返還請求権がからんでいるだけに、宅建の格好の問題になります。
敷金返還請求権と権利質の問題は、少し難しいですが、再び出題される可能性は大きいので、できれば勉強しておいて下さい。
- 297 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:25:26.03 ID:gHdP/c1N.net
- 【問 6】 Ａは、Ｂに対する貸付金債権の担保のために、当該貸付金債権額にほぼ見合う評価額を有するＢ所有の更地である甲土地に抵当権を設定し、その旨の登記をした。
その後、Ｂはこの土地上に乙建物を築造し、自己所有とした。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
- 298 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:27:33.21 ID:gHdP/c1N.net
- １ Ａは、Ｂに対し、乙建物の築造行為は、甲土地に対するＡの抵当権を侵害する行為であるとして、乙建物の収去を求めることができる。
- 299 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:29:35.32 ID:gHdP/c1N.net
- ２ Ｂが、甲土地及び乙建物の双方につき、Ｃのために抵当権を設定して、その旨の登記をした後（甲土地についてはＡの後順位）、Ａの抵当権が実行されるとき、乙建物のために法定地上権が成立する。
- 300 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:32:02.59 ID:gHdP/c1N.net
- ３ Ｂが、乙建物築造後、甲土地についてのみ、Ｄのために抵当権を設定して、その旨の登記をした場合（甲土地についてはＡの後順位）、Ａの抵当権及び被担保債権が存続している状態で、Ｄの抵当権が実行されるとき、乙建物のために法定地上権が成立する。
- 301 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:34:04.30 ID:gHdP/c1N.net
- ４ Ａは、乙建物に抵当権を設定していなくても、甲土地とともに乙建物を競売することができるが、優先弁済権は甲土地の代金についてのみ行使できる。
- 302 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:34:53.76 ID:gHdP/c1N.net
- ④
- 303 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:36:18.40 ID:gHdP/c1N.net
- 【問 6】 正解 ４
- 304 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:36:45.62 ID:gHdP/c1N.net
- １ 誤り。抵当権者は、債務者の抵当目的物に対する使用を認めた上で、債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。
したがって、Ａは、Ｂの建物築造行為に対して、抵当権侵害を理由として、建物の収去を求めることはできない。
- 305 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:39:22.34 ID:qY6Q9vAV.net
- ２ 誤り。本問では、Ａは更地に抵当権を設定しており、「土地及びその上に建物が存すること」という法定地上権の成立要件を満たしていない。
なお、この法定地上権の要件は、第１順位の抵当権設定時を基準とする。
- 306 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:41:25.07 ID:qY6Q9vAV.net
- ３ 誤り。肢２の解説で述べたように、第１順位の抵当権設定時を基準とすると、法定地上権の要件を満たしていないので、法定地上権は成立しない。
- 307 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:41:51.21 ID:qY6Q9vAV.net
- ４ 正しい。Ａは、更地に抵当権を設定した後に、抵当地上に建物を築造していることから、甲土地及び乙建物を一括競売することができる。ただし、その優先権は、土地の代価についてのみ行使することができる。
- 308 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:42:22.95 ID:qY6Q9vAV.net
- 本問は、肢２と肢３は「？？？」という人でも、正解は肢４だということは分かったと思います。
こういう問題も多いので、自分で確信の持てる肢で勝負して下さい。
- 309 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:48:40.45 ID:qY6Q9vAV.net
- 【問 7】 ＡＢ間の土地売買契約中の履行遅滞の賠償額の予定の条項によって、ＡがＢに対して、損害賠償請求をする場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているのはどれか。
- 310 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:50:49.34 ID:qY6Q9vAV.net
- １ 賠償請求を受けたＢは、自己の履行遅滞について、帰責事由のないことを主張・立証すれば、免責される。
- 311 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:52:14.97 ID:qY6Q9vAV.net
- ２ Ｂが、Ａの過失を立証して、過失相殺の主張をしたとき、裁判所は損害額の算定にその過失を斟酌することができる。
- 312 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:52:48.10 ID:oK/Dae3k.net
- ３ 裁判所は、賠償額の予定の合意が、暴利行為として公序良俗違反となる場合でも、賠償額の減額をすることができない。
- 313 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:54:29.07 ID:oK/Dae3k.net
- ４ Ａは、賠償請求に際して、Ｂの履行遅滞があったことを主張・立証すれば足り、損害の発生や損害額の主張・立証をする必要はない。
- 314 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:57:24.69 ID:oK/Dae3k.net
- ③
- 315 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 07:59:42.39 ID:oK/Dae3k.net
- 【問 7】 正解 ３
- 316 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:04:01.35 ID:oK/Dae3k.net
- １ 正しい。債務不履行においては、債務者が自己に帰責事由がないことを主張・立証しなければならず、それに成功すれば免責される。
- 317 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:06:25.94 ID:sN/dGvPO.net
- ２ 正しい。債務の不履行に関して債権者に過失があったときは、裁判所は、これを考慮して、損害賠償の責任及びその額を定める（過失相殺）。
そして、損害賠償額の予定がなされているときでも、債権者に過失があれば、過失相殺がなされる（判例）。
- 318 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:06:54.10 ID:sN/dGvPO.net
- ３ 誤り。損害賠償額の予定がなされると、裁判所は、その額を増減することができない。しかし、損害賠償額の予定が、暴利行為として公序良俗となる場合は、賠償額の減額をすることができる。
- 319 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:07:21.48 ID:sN/dGvPO.net
- ４ 正しい。本問では、損害賠償額の予定があるので、債権者は債務者の履行遅滞の事実を主張・立証すればよく、その発生や損害額の主張・立証は不要である。
- 320 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:08:14.59 ID:sN/dGvPO.net
- 債務不履行があった場合、裁判ではその額について争いがなることが多い。
そういう損害賠償額の争いについて、あらかじめ決めておくのが損害賠償額の予定です。
- 321 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:10:29.11 ID:sN/dGvPO.net
- これは、例えば「債務不履行があれば、一律損害賠償額は、500万円としよう。」ということであり、
その500万円については、債権者に過失があれば、過失相殺がなされるし（肢２）、損害賠償額の主張・立証は不要です（肢４、その額の争いを避けるために損害賠償額の予定をしたわけですから）。
ただ、当事者の合意があるからといっても、暴利行為はダメです（肢３）。
- 322 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:26:23.41 ID:sN/dGvPO.net
- 【問 10】 Ａが、Ａ所有の不動産の売買をＢに対して委任する場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、Ａ及びＢは宅地建物取引業者ではないものとする。
- 323 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:28:20.52 ID:sN/dGvPO.net
- １ 不動産のような高価な財産の売買を委任する場合には、ＡはＢに対して委任状を交付しないと、委任契約は成立しない。
- 324 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:30:06.65 ID:sN/dGvPO.net
- ２ Ｂは、委任契約をする際、有償の合意をしない限り、報酬の請求をすることができないが、委任事務のために使った費用とその利息は、Ａに請求することができる。
- 325 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:30:33.03 ID:0HKoMkI6.net
- ３ Ｂが当該物件の価格の調査など善良なる管理者の注意義務を怠ったため、不動産売買についてＡに損害が生じたとしても、報酬の合意をしていない以上、ＡはＢに対して賠償の請求をすることができない。
- 326 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:32:21.64 ID:0HKoMkI6.net
- ４ 委任はいつでも解除することができるから、有償の合意があり、売買契約成立寸前にＡが理由なく解除してＢに不利益を与えたときでも、ＢはＡに対して損害賠償を請求することはできない。
- 327 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:32:50.42 ID:0HKoMkI6.net
- ②
- 328 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:34:30.58 ID:0HKoMkI6.net
- 【問 10】 正解 ２
- 329 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:36:09.37 ID:0HKoMkI6.net
- １ 誤り。委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。したがって、委任契約は当事者の合意があれば成立し、委任状の交付は必ずしも必要ではない。
- 330 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:37:51.14 ID:0HKoMkI6.net
- ２ 正しい。受任者は、特約がなければ、委任者に対して報酬を請求することができない。
ただ、受任者は、委任事務を処理するのに必要と認められる費用を支出したときは、委任者に対し、その費用及び支出の日以後におけるその利息の償還を請求することができる。
- 331 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:38:21.58 ID:SlPk0CMH.net
- ３ 誤り。肢２で述べたように、委任契約は原則として無償契約であるが、たとえ無償の場合であっても、受任は善管注意義務を負い、善管注意義務に違反すると委任者は受任者に対して損害賠償の請求をすることができる。
- 332 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:38:51.37 ID:SlPk0CMH.net
- ４ 誤り。委任は、各当事者がいつでも理由なく、その解除をすることができるが、当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない。
- 333 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:39:21.58 ID:SlPk0CMH.net
- 本問は、全肢とも委任契約についての必須の知識です。
必ず確認しておいて下さい。
- 334 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:46:52.69 ID:SlPk0CMH.net
- 【問 11】 Ａの被用者Ｂと、Ｃの被用者Ｄが、Ａ及びＣの事業の執行につき、共同してＥに対し不法行為をし、Ａ、Ｂ、Ｃ及びＤが、Ｅに対し損害賠償を負担した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- 335 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:48:49.98 ID:SlPk0CMH.net
- １ Ａは、Ｅに対するＢとＤの加害割合が６対４である場合は、Ｅの損害全額の賠償請求に対して、損害の６割に相当する金額について賠償の支払をする責任を負う。
- 336 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:51:11.82 ID:SlPk0CMH.net
- ２ Ａが、自己の負担割合分を超えて、Ｅに対し損害を賠償したときは、その超える部分につき、Ｃに対し、Ｃの負担部分の限度で求償することができる。
- 337 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:53:31.21 ID:SlPk0CMH.net
- ３ Ａは、Ｅに対し損害賠償債務を負担したことに基づき損害を被った場合は、損害の公平な分担という見地から信義則上相当と認められる限度において、Ｂに対し、損害の賠償又は求償の請求をすることができる。
- 338 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:53:56.93 ID:kA9QPlxk.net
- ４ Ｄが、自己の負担部分を超えて、Ｅに対し損害を賠償したときは、その超える部分につき、Ａに対し、Ａの負担部分の限度で求償することができる。
- 339 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:54:24.50 ID:kA9QPlxk.net
- よん？
- 340 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:56:13.55 ID:kA9QPlxk.net
- 【問 11】 正解 １
- 341 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:58:35.69 ID:kA9QPlxk.net
- １ 誤り。数人が共同の不法行為によって他人に損害を加えたときは、各自が連帯してその損害を賠償する責任を負う。
したがって、たとえＢとＤの加害割合が６対４であっても、Ａは全額の賠償義務を負う。
- 342 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 08:59:13.95 ID:kA9QPlxk.net
- ２ 正しい。肢１で述べたように、共同不法行為者は被害者に対しては、全額の賠償義務を負うが、共同不法行為者相互間においては、その加害割合に応じて求償権が認められる。
したがって、Ａは自己の負担部分を超える部分については、Ｃに対して求償することができる。
- 343 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 09:01:44.03 ID:TXAsRjRs.net
- ３ 正しい。使用者責任における使用者は、被用者に対して信義則上相当と認められる限度において求償権を行使することができる。
- 344 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 09:03:52.61 ID:TXAsRjRs.net
- ４ 正しい。肢２で述べたように、Ｄは自己の負担部分を超える部分については、Ｂ及びその使用者であるＡに対しても求償権を行使することができる。
- 345 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 09:04:30.99 ID:TXAsRjRs.net
- この問題は、使用者責任と共同不法行為を一つの事例に入れたいい問題だと思います。
使用者責任は最近の宅建では、必ず勉強しておく範囲です。
共同不法行為は、宅建ではあまり出題されませんが、共同不法行為者は、連帯（全額）して責任を負う点は必ず覚えておいて下さい。
- 346 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 22:27:21.79 ID:SbaNileQ.net
- 【問 13】 Ａが、平成４年８月、Ｂに土地を賃貸し、Ｂがその土地上に建物を所有している場合の契約終了に伴う建物買取請求権に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- 347 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 22:31:10.68 ID:SbaNileQ.net
- １ ＡＢ間の借地契約が、公正証書により10年の事業専用の目的で締結された場合には、Ｂは建物買取請求権を有しない。
- 348 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 22:31:36.49 ID:SbaNileQ.net
- ２ 建物買取請求権は、契約終了の理由を問わず、Ｂの債務不履行を原因とする契約終了の場合にも、ＢはＡに対して建物の買取りを請求することができる。
- 349 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 22:32:10.87 ID:SbaNileQ.net
- ３ ＢがＡの承諾を得て土地をＣに転貸し、建物を譲渡した場合、ＡＢ間、ＢＣ間の契約が、ともに期間満了し更新がなければ、ＣはＡに対し直接建物買取請求権を有する。
- 350 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 22:32:36.97 ID:SbaNileQ.net
- ４ Ｂが適法にＡに建物買取請求権を行使すると、その所有権は直ちにＢからＡに移転するが、ＢはＡが代金を支払うまで、建物の引渡しを拒むことができる。
- 351 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 22:34:12.95 ID:SbaNileQ.net
- 2
- 352 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 22:34:43.06 ID:gYTmOElI.net
- 【問 13】 正解 ２
- 353 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 22:35:47.63 ID:gYTmOElI.net
- １ 正しい。公正証書により、専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を10年以上30年以下として借地権を設定する場合には、建物買取請求権を有しない旨の定めをすることができる。
- 354 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 22:36:42.51 ID:gYTmOElI.net
- ２ 誤り。借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、
借地権者は、借地権設定者に対し、建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
しかし、借地契約が借地人の債務不履行により終了した場合には、建物買取請求権を行使することはできない（判例）。
- 355 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 22:37:17.63 ID:gYTmOElI.net
- ３ 正しい。借地人の建物買取請求権は、借地権の存続期間が満了した場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用されているので、本肢でもＣはＡに対し直接建物買取請求権を行使することができる。
- 356 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 22:38:26.16 ID:3yLMUDod.net
- ４ 正しい。建物買取請求権は、形成権であり、その意思表示により直ちに所有権は移転する。
また、建物買取請求権が行使されると、建物の引渡しと代金の支払は同時履行の関係にあるので、ＢはＡが代金を支払うまで建物の引渡しを拒むことができる（判例）。
- 357 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 22:39:48.10 ID:3yLMUDod.net
- 肢４は、難しいと思いますが、肢１から肢３までは知識として覚えておいて下さい。
- 358 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 22:43:17.34 ID:3yLMUDod.net
- 【問 15】 不動産登記の申請に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 359 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 22:43:51.75 ID:Ok8dcIsP.net
- １ 権利に関する登記の申請をするときは、申請人又はその代理人が登記所に出頭する必要はなく、郵送により登記申請をすることもできる。
- 360 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 22:44:40.06 ID:Ok8dcIsP.net
- ２ 委任による登記申請の代理権は、本人の死亡によって消滅する。
- 361 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 22:46:04.98 ID:Ok8dcIsP.net
- ３ 登記の申請は、登記権利者及び登記義務者が共同してするのが原則であるが、相続による登記は、登記権利者のみで申請できる。
- 362 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 22:46:55.63 ID:v11mD8b9.net
- ４ 登記権利者及び登記義務者が共同して申請することを要する登記について、登記義務者が申請に協力しない場合には、登記権利者が登記義務者に対し登記手続を求める旨の判決を得れば、その登記義務者の申請は要しない。
- 363 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 22:48:59.90 ID:v11mD8b9.net
- 4
- 364 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 22:52:48.22 ID:v11mD8b9.net
- 【問 15】 正解 ２
- 365 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 22:54:54.14 ID:v11mD8b9.net
- １ 正しい。権利の登記について、従来採用されていた出頭主義は廃止され、郵送又は使者による登記申請も認められるようになった。
- 366 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 22:57:21.50 ID:v11mD8b9.net
- ２ 誤り。登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては、消滅しない。
- 367 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:01:03.43 ID:v11mD8b9.net
- ３ 正しい。権利に関する登記の申請は、原則として登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない（不動産登記法60条）。しかし、相続又は法人の合併による権利の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができる。
- 368 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:01:31.61 ID:MtpYH00y.net
- ４ 正しい。登記の申請を共同してしなければならない者の一方に登記手続をすべきことを命ずる確定判決による登記は、共同申請主義の例外として、当該申請を共同してしなければならない者の他方が単独で申請することができる。
- 369 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:02:39.52 ID:MtpYH00y.net
- 肢１は、法改正のあったところ、肢２は民法の代理権の消滅原因と異なるところです。
肢３と肢４の共同申請主義の例外はよく出題されます。注意して下さい。
- 370 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:23:12.87 ID:vIlOmTZw.net
- 【問 16】 国土利用計画法第23条の届出（以下、この問において「事後届出」という。）及び同法第27条の７の届出（以下、この問において「事前届出」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
ただし、地方自治法に基づく指定都市の特例については考慮しないものとする。
- 371 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:23:40.33 ID:vIlOmTZw.net
- １ Ａが所有する市街化区域内の面積3,000平方メートルの土地をＢに売却する契約を締結するため事後届出を行う場合で、Ｂが契約締結日から起算して２週間以内に事後届出を行わなかったとき、Ｂは６月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる。
- 372 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:25:09.17 ID:vIlOmTZw.net
- ２ Ｃが所有する監視区域内の面積10haの土地をＤに売却する契約を締結しようとして事前届出を行った場合で、届出の日から起算して２週間後に都道府県知事より勧告をしない旨の通知を受けたとき、Ｃ及びＤはその届出に係る契約を締結することができる。
- 373 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:25:50.96 ID:N7xWy9rv.net
- ３ Ｅが所有する都市計画区域外の面積5,000平方メートルの土地をＦが賃借し、その対価として権利金を支払う契約がＥＦ間で締結された場合、Ｆは契約締結日から起算して２週間以内に事後届出を行う必要がある。
- 374 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:27:16.43 ID:N7xWy9rv.net
- ４ Ｇが行った事後届出に係る土地の利用目的について、都道府県知事が必要な変更をすべきことを勧告した場合で、Ｇがその勧告に従わなかったときは、その旨及びその勧告の内容を公表されることがある。
- 375 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:27:41.59 ID:N7xWy9rv.net
- ③
- 376 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:28:11.76 ID:Ig+p37gh.net
- 【問 16】 正解 ３
- 377 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:29:17.51 ID:Ig+p37gh.net
- １ 正しい。23条の事後届出をしなかった者は、６月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる。
- 378 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:29:48.07 ID:Ig+p37gh.net
- ２ 正しい。事前届出をした者は、その届出をした日から起算して６週間を経過する日までの間、その届出に係る土地売買等の契約を締結してはならない。ただし、勧告をしない旨の通知を受けた場合は、６週間を経過する日までであっても契約を締結することができる。
- 379 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:30:24.32 ID:Ig+p37gh.net
- ３ 誤り。権利金の授受を伴う賃貸借契約は、届出が必要な「土地売買等の契約」に該当するが、本肢の土地は、都市計画区域外の土地であり、10,000㎡以上の場合でなければ事後届出は不要である。
- 380 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:31:58.36 ID:Ig+p37gh.net
- ４ 正しい。都道府県知事は、事後届出に係る土地の利用目的について勧告をした場合において、その勧告を受けた者がその勧告に従わないときは、その旨及びその勧告の内容を公表することができる。
- 381 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:32:37.68 ID:Ig+p37gh.net
- 本問は、国土利用計画法の問題としては、一般的なものです。
特にコメントはありません。
- 382 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:45:20.36 ID:/3uB8qHy.net
- 【問 18】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 383 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:47:24.41 ID:/3uB8qHy.net
- １ 用途地域のうち、第一種低層住居専用地域については、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため、都市計画に少なくとも建築物の容積率、建ぺい率及び高さの限度を定めなければならない。
- 384 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:48:27.39 ID:/3uB8qHy.net
- ２ 高度地区は、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため、少なくとも建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度を定めなければならない。
- 385 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:48:57.43 ID:/3uB8qHy.net
- ３ 特別用途地区は、文教地区、観光地区などの11類型の総称であり、主として用途地域による用途規制を強化したり、緩和することにより当該地区の特性にふさわしい特別の目的の実現を図るものである。
- 386 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:49:32.19 ID:/3uB8qHy.net
- ４ 風致地区は、市街地の美観を維持するため定める地区であり、地区内における建築物の建築や宅地の造成、木竹の伐採などの行為については地方公共団体の規則で規制することができる。
- 387 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:50:17.80 ID:/3uB8qHy.net
- いち
- 388 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:52:00.19 ID:5v7/RTx3.net
- 【問 18】 正解 １
- 389 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:53:46.94 ID:5v7/RTx3.net
- １ 正しい。第一種低層住居専用地域においては、建ぺい率、容積率及び建築物の高さの限度を都市計画に定めるものとする。
- 390 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:54:43.42 ID:5v7/RTx3.net
- ２ 誤り。高度地区には、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定めなければならないが、容積率の最高限度及び最低限度、建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度を定めることはない。
本肢の問題文の説明は高度利用地区に関するものである。
- 391 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:55:25.73 ID:5v7/RTx3.net
- ３ 誤り。特別用途地区は、用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区とする。
特別用途地区は、以前は問題文のように文教地区等の11種類を定めていたが、現在では法改正され、この11種類に限らず、市町村がそれぞれの地区の特性にふさわしい内容を定めることができる。
- 392 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:55:54.07 ID:5v7/RTx3.net
- ４ 誤り。風致地区は、都市の風致を維持するため定める地区とする。市街地の美観を維持するため定める地区は、景観地区である。なお、後半の建築物の建築等について地方公共団体の規則で規制できるとする点は正しい。
- 393 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:56:28.92 ID:5v7/RTx3.net
- 風致地区は、都市の風致を維持するため定める地区とする。
市街地の美観を維持するため定める地区は、景観地区である。
なお、後半の建築物の建築等について地方公共団体の規則で規制できるとする点は正しい。
- 394 ：名無し検定１級さん：2014/09/17(水) 23:57:07.47 ID:5v7/RTx3.net
- 本問は、都市計画で定められる各地区の基本的な内容を覚えておけば、正解を導ける問題です。
- 395 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 05:56:38.72 ID:RPAzn+T3.net
- 【問 19】 都市計画法の開発許可に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 396 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 05:57:07.28 ID:wvUQ6eCa.net
- １ 市街化区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為であれば、常に開発許可は不要である。
- 397 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 05:58:11.56 ID:wvUQ6eCa.net
- ２ 市街化区域内において、農業の用に供する建築物の用に供する目的で行う開発行為であれば、常に開発許可は不要である。
- 398 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 05:58:39.79 ID:wvUQ6eCa.net
- ３ 準都市計画区域内において、都市計画事業に当たる民間事業者が行う3,000平方メートルの住宅団地建設の為の開発行為であれば、常に開発許可は不要である。
- 399 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 05:59:23.48 ID:QIfJ4AbA.net
- ４ 都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、都市計画事業に当たらない民間事業者が行う5,000平方メートルの住宅団地建設のための開発行為であれば､開発許可は必要である。
- 400 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 06:00:12.64 ID:QIfJ4AbA.net
- ③
- 401 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 06:01:11.60 ID:QIfJ4AbA.net
- １ 誤り。市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、
農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うものは、開発許可は不要であるが、市街化区域においては開発許可が必要である。
- 402 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 06:01:38.28 ID:QIfJ4AbA.net
- ２ 誤り。肢１の解説参照。
- 403 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 06:02:09.86 ID:666Z6SxW.net
- ３ 正しい。都市計画事業の施行として行う開発行為は、開発許可は不要である。
- 404 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 06:02:49.44 ID:NaVW56fL.net
- ４ 誤り。都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、１ヘクタール以上の開発行為をしようとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。
- 405 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 06:03:19.23 ID:NaVW56fL.net
- 開発許可の要否の問題です。肢３の「民間事業者」という言葉にだまされないように。
民間事業者が行う開発行為でも、都市計画事業の施行として行うのであれば、開発許可は不要です。
- 406 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 06:15:45.37 ID:ZLqFKfNj.net
- 【問 42】 売主を宅地建物取引業者であるＡ、買主を宅地建物取引業者でないＢとの宅地の売買契約において、宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づく売買契約の解除に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 407 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 06:17:49.79 ID:ZLqFKfNj.net
- １ Ｂが契約の解除ができる期間は、売買契約の解除ができる旨及びその方法について告げられた日から起算して８日間とされるが、特約で当該期間を10日間に延長したり、７日間に短縮した場合、これらの特約は有効である。
- 408 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 06:18:15.94 ID:ZLqFKfNj.net
- ２ ＡがＢに対し、売買契約の解除ができる旨及びその方法について口頭でのみ説明を行った場合、当該宅地の引渡しを受けていなければ、当該告知から何日を経過していても、Ｂは契約の解除が可能である。
- 409 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 06:21:42.28 ID:ZLqFKfNj.net
- ３ Ｂが当該売買契約の解除を行う場合は、Ａに対して国土交通大臣が定める書式の書面をもってその意思表示を行わなければならない。
- 410 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 06:23:31.58 ID:ZLqFKfNj.net
- ４ Ａが他の宅地建物取引業者Ｃに当該宅地の売却の媒介を依頼している場合、Ｃの事務所において当該売買契約の申込みを行った場合であっても、Ｂは当該売買契約の解除を行うことができる。
- 411 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 06:24:25.05 ID:m4cb19k9.net
- 2
- 412 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 06:26:11.76 ID:m4cb19k9.net
- 【問 42】 正解 ２
- 413 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 06:28:34.47 ID:m4cb19k9.net
- １ 誤り。クーリングオフの規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とされる。
クーリングオフは、買受けの申込みをした者又は買主が、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた日から起算して８日間は行うことができるので、
その期間を10日に延長する特約は買主に有利であるから有効であるが、７日間に短縮する特約は買主に不利であり無効となる。
- 414 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 06:29:05.79 ID:m4cb19k9.net
- ２ 正しい。宅地建物取引業者が、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法は、書面を交付して告げなければならない。
したがって、口頭でのみ説明をしても、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法を告げたことにはならず、
物件の引渡、かつ、代金全額の支払を受けるまでは、何日経過していてもクーリングオフが可能である。
- 415 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 06:30:51.59 ID:m4cb19k9.net
- ３ 誤り。申込みの撤回等は、申込者等が書面を発した時に、その効力を生ずるが、その書面については特に国土交通大臣が定める書式の書面をもってしなければならないという制限はなく、書面で行いさえすればよい。
- 416 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 06:31:26.24 ID:m4cb19k9.net
- ４ 誤り。クーリングオフは、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令で定める場所以外の場所において、
当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主が行うことができるが、
この事務所等には、「当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあっては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者の事務所」も含まれるので、買主はクーリングオフをすることはできない。
- 417 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 06:35:52.00 ID:m4cb19k9.net
- クーリングオフは本当によく出題されますね。
この問題は比較的素直でしたので、解きやすかったと思います。
- 418 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 08:08:03.84 ID:+y9Plh9E.net
- 【問 20】 建築基準法第48条に規定する用途規制に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。ただし、特定行政庁の許可は考慮しないものとする。
- 419 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 08:10:13.40 ID:+y9Plh9E.net
- １ 第一種低層住宅専用地域内では、小学校は建築できるが、中学校は建築できない。
- 420 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 08:11:33.38 ID:+y9Plh9E.net
- ２ 第一種住居地域内では、ホテル（床面積3,000平方メートル以下）は建築できるが、映画館は建築できない。
- 421 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 08:12:04.00 ID:SN5n/43V.net
- ３ 近隣商業地域内では、カラオケボックスは建築できるが、料理店は建築できない。
- 422 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 08:13:13.42 ID:SN5n/43V.net
- ４ 工業地域内では、住宅は建築できるが、病院は建築できない。
- 423 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 08:14:02.81 ID:TboqzRgB.net
- ①
- 424 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 08:14:50.28 ID:HDyB0gIB.net
- 【問 20】 正解 １
- 425 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 08:15:46.56 ID:HDyB0gIB.net
- １ 誤り。学校（大学、高等専門学校、専修学校及び各種学校を除く。）は、工業地域及び工業専用地域以外の用途地域において建築することができる。
- 426 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 08:17:03.05 ID:HDyB0gIB.net
- ２ 正しい。ホテルは、第一種住居地域～準工業地域において建築することができるが、映画館は準住居地域～準工業地域まで建築することができる。
- 427 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 08:18:03.44 ID:SSAZgP7c.net
- ３ 正しい。カラオケボックスは、第二種住居地域～工業専用地域まで建築することができるが、料理店は、商業地域又は準工業地域しか建築することができる。
- 428 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 08:18:45.75 ID:SSAZgP7c.net
- ４ 正しい。住宅は、工業専用地域以外の用途地域で建築することができるが、病院は、第一種中高層住居専用地域～準工業地域において建築することができる。
- 429 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 08:19:14.82 ID:SSAZgP7c.net
- 典型的な用途制限の問題です。どの建築物もよく出題されるものですので、確実に復習しておいて下さい。
- 430 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 12:55:58.78 ID:dcRdYjZo.net
- 【問 22】 土地区画整理法事業の仮換地の指定に関する次の記述のうち、土地区画整理法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 431 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 12:56:43.49 ID:dcRdYjZo.net
- １ 施行者は、仮換地を指定した場合において、特別の事情があるときは、その仮換地について使用又は収益を開始することができる日を仮換地の指定の効力発生日と別に定めることができる。
- 432 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 12:58:00.72 ID:dcRdYjZo.net
- ２ 仮換地となるべき土地について質権や抵当権を有する者があるときは、これらの者に仮換地の位置及び地積並びに仮換地の指定の効力発生の日を通知しなければならない。
- 433 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 13:00:12.97 ID:dcRdYjZo.net
- ３ 土地区画整理組合が仮換地を指定した場合において、当該処分によって使用し又は収益することができる者のなくなった従前の宅地については、換地処分の公告がある日までは、当該宅地の存する市町村がこれを管理する。
- 434 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 13:01:04.92 ID:7Mm3K5Ik.net
- ４ 土地区画整理組合は、仮換地を指定しようとする場合においては、あらかじめ、その指定について、土地区画整理審議会の意見を聴かなければならない。
- 435 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 13:01:56.78 ID:7Mm3K5Ik.net
- ①
- 436 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 13:02:26.22 ID:KlIlRpLY.net
- 【問 22】 正解 １
- 437 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 13:05:13.41 ID:KlIlRpLY.net
- １ 正しい。施行者は、仮換地を指定した場合において、その仮換地に使用又は収益の障害となる物件が存するときその他特別の事情があるときは、その仮換地について使用又は収益を開始することができる日を仮換地の効力発生日と別に定めることができる。
- 438 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 13:06:08.50 ID:KlIlRpLY.net
- ２ 誤り。
仮換地の指定の通知をする場合において、仮換地となるべき土地について地上権、永小作権、賃借権その他の土地を使用し、又は収益することができる権利を有する者があるときは、これらの者に仮換地の位置及び地積並びに仮換地の指定の効力発生の日を通知しなければならない。
不動産質権者は、使用・収益権があるので、通知をしなければならないが、抵当権者には、使用・収益権がないので通知する必要はない。
- 439 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 13:06:48.23 ID:KlIlRpLY.net
- ３ 誤り。仮換地が指定された場合において、それらの処分により使用し、又は収益することができる者のなくなった従前の宅地については、
当該処分に因り当該宅地又はその部分を使用し、又は収益することができる者のなくなった時から換地処分の公告がある日までは、施行者がこれを管理するものとする。
- 440 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 13:07:14.44 ID:KlIlRpLY.net
- ４ 誤り。仮換地を指定しようとする場合においては、あらかじめ、その指定について、土地区画整理組合は、総会若しくはその部会又は総代会の同意を得なければならない。
- 441 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 13:07:44.48 ID:KlIlRpLY.net
- 肢４は難しいですが、正解肢の肢１は非常に簡単で、ホッとする問題です。
- 442 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 13:18:35.67 ID:QkF1RCoS.net
- 【問 26】 租税特別措置法第36条の２の特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 443 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 13:20:53.75 ID:QkF1RCoS.net
- １ 譲渡資産とされる家屋については、居住の用に供しているもの、又は居住の用に供されなくなった日から同日以後５年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものであることが、適用条件となる。
- 444 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 13:24:23.32 ID:QkF1RCoS.net
- ２ 譲渡資産とされる家屋については、その譲渡をした日の属する年の１月１日における所有期間が10年を超えるもののうち国内にあるものであることが、適用要件とされる。
- 445 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 13:27:05.45 ID:QkF1RCoS.net
- ３ 買換え資産とされる家屋については、譲渡資産の譲渡をした日からその譲渡をした日の属する年の翌年12月31日までの間に取得することが、適用要件とされている。
- 446 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 13:28:57.49 ID:QkF1RCoS.net
- ４ 買換え資産とされる家屋については、その床面積のうち自己が居住の用に供する部分の床面積が50平方メートル以上500平方メートル以下のものであることが、適用要件とされる。
- 447 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 13:30:18.19 ID:cJkUVW5K.net
- 2
- 448 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 13:32:51.32 ID:cJkUVW5K.net
- 【問 26】 正解 ２
- 449 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 13:33:23.40 ID:oN89mdDV.net
- １ 誤り。譲渡資産は、当該個人の居住の用に供されなくなったものでも、当該個人の居住の用に供されなくなった日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるものであれば適用される。
- 450 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 13:34:33.06 ID:oN89mdDV.net
- ２ 正しい。個人が、その有する家屋又は土地若しくは土地の上に存する権利で、その年１月１日において所有期間が10年を超えるもののうち国内にあるものであることが適用要件である。
- 451 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 13:35:09.78 ID:oN89mdDV.net
- ３ 誤り。買換え資産は、譲渡資産の譲渡の日の属する年の12月31日までの間に取得をしたものであることが適用要件である。譲渡をした日の属する年の翌年12月31日までではない。
- 452 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 13:35:35.93 ID:oN89mdDV.net
- ４ 誤り。買換え資産とされる家屋については、一棟の家屋の床面積のうち当該個人が居住の用に供する部分の床面積が280平方メートル以下で、かつ、50平方メートル以上であるものが適用要件である。
- 453 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 13:36:03.06 ID:oN89mdDV.net
- 租税特別措置法の適用要件は、少しややこしいですが、よく出題されますので、整理しておいて下さい。
- 454 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 21:04:26.11 ID:hRcWo6Mh.net
- 【問 28】 固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 455 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 21:05:49.40 ID:gekeZVfy.net
- １ 固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続（固定資産評価基準）は、総務大臣が定めることとされている。
- 456 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 21:07:03.37 ID:gekeZVfy.net
- ２ 200平方メートル以下の住宅用地に対して課する固定資産税の課税標準は、価格の１／２の額とする特例措置が講じられている。
- 457 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 21:08:00.36 ID:gekeZVfy.net
- ３ 固定資産税の納税者は、固定資産課税台帳に登録された事項に不服がある場合には、固定資産評価審査委員会に対し登録事項のすべてについて審査の申出をすることができる。
- 458 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 21:08:32.29 ID:gekeZVfy.net
- ４ 固定資産税の納期は、４月、７月、12月及び２月のそれぞれ末日であり、市町村がこれと異なる納期を定めることはできない。
- 459 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 21:09:07.13 ID:IQUGCq9a.net
- ①
- 460 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 21:09:52.41 ID:YLzNVNXU.net
- 【問 28】 正解 １
- 461 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 21:10:18.61 ID:YLzNVNXU.net
- １ 正しい。総務大臣は、固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続（固定資産評価基準）を定め、これを告示しなければならない。
- 462 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 21:11:03.35 ID:CIml89As.net
- ２ 誤り。住宅用地のうち、住宅用地でその面積が200平方メートル以下であるものに対して課する固定資産税の課税標準は、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の６分の１の額とされる。
- 463 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 21:11:30.63 ID:CIml89As.net
- ３ 誤り。固定資産税の納税者は、固定資産課税台帳に登録された価格について不服がある場合においては、文書をもって、固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができる。
すべての事項について審査の申出をすることができるわけではない。
- 464 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 21:12:08.27 ID:CIml89As.net
- ４ 誤り。固定資産税の納期は、４月、７月、12月及び２月中において、当該市町村の条例で定める。
但し、特別の事情がある場合においては、これと異なる納期を定めることができる。４月、７月、12月及び２月の末日とは限らず、また、特別の事情がある場合はこれらの納期に限らない。
- 465 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 21:12:40.31 ID:CIml89As.net
- 肢２以外は、非常に難しい問題だったと思います。
まあ、間違えても仕方のない問題かな～、という感じです。
- 466 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:11:35.22 ID:PSjmkZNp.net
- 【問 32】 宅地建物取引業者Ａが行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 467 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:13:03.91 ID:0IfRG4yv.net
- １ Ａが宅地または建物の売買に関する広告をする場合、自己所有の物件で自ら契約の当事者となる場合においては、取引態様の別を記載する必要はない。
- 468 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:13:59.80 ID:0IfRG4yv.net
- ２ Ａが県知事からその業務の全部の停止を命ぜられた期間中であっても、当該停止処分が行われる前に印刷した広告の配布活動のみは認められている。
- 469 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:14:25.02 ID:0IfRG4yv.net
- ３ Ａは、土地付き建物の売買に係る広告に際し、建築基準法第６条第１項の建築確認の申請中であれば、「建築確認申請中のため、建築確認を受けるまでは、売買契約はできません」と表示すれば広告をすることができる。
- 470 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:14:51.36 ID:0IfRG4yv.net
- ４ Ａは、その業務に関する広告について著しく事実に相違する表示を行った場合、取引の成立に至らなくとも、懲役又は罰金に処せられることがある。
- 471 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:15:39.80 ID:0IfRG4yv.net
- ④
- 472 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:16:14.76 ID:99hx+CSC.net
- 【問 32】 正解 ４
- 473 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:17:53.56 ID:99hx+CSC.net
- １ 誤り。宅地建物取引業者は、すべての取引態様において、「取引態様の別」を明示しなければならない。自ら売主の場合でも明示は必要である。
- 474 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:19:16.57 ID:99hx+CSC.net
- ２ 誤り。広告も業務である以上、業務停止処分を命じられている期間は、たとえすでに印刷した広告であっても配布することは認められない。
- 475 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:19:44.24 ID:99hx+CSC.net
- ３ 誤り。宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる建築確認があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。
「建築確認申請中のため、建築確認を受けるまでは、売買契約はできません」と表示しても、同じである。
- 476 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:20:15.22 ID:99hx+CSC.net
- ４ 正しい。宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。
これは、このような広告を行った時点で宅地建物取引業法に違反するものであり、取引が成立したか否かは問わない。
- 477 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:20:44.07 ID:99hx+CSC.net
- 広告に関する問題は、ポピュラーな問題です。
本問は内容的には、過去にも出題されている基本的なものです。
- 478 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:27:00.70 ID:bYv5m1BF.net
- 【問 33】 Ａは、宅地の売買契約の解除に伴い、売主である宅地建物取引業者Ｂ（国土交通大臣免許）に対して手付金の返還請求権を有し、媒介業者Ｃ（甲県知事免許）に対しては媒介報酬の返還請求権を有する。
しかし、Ｂ、Ｃいずれも請求に応じない。Ｂは営業保証金を供託所に供託しており、Ｃは宅地建物取引業保証協会に加入していた。
この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
- 479 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:27:35.43 ID:bYv5m1BF.net
- １ Ａは、その権利を実行するため、Ｂに関しては営業保証金の還付を、Ｃに関しては弁済業務保証金の還付を、同時に供託所に申し立てることができる。
- 480 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:31:06.86 ID:bYv5m1BF.net
- ２ Ａは、営業保証金についてＢに関する権利を実行する場合は、債権額、債権発生の原因たる事実等を記載した一定の様式による書面の提出が必要である。
- 481 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:32:13.61 ID:bYv5m1BF.net
- ３ Ａは、弁済業務保証金についてＣに関する権利を実行する場合は、宅地建物取引業保証協会の認証を受けなければならない。
- 482 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:33:35.94 ID:bYv5m1BF.net
- ４ Ａの権利実行により、還付がなされた場合は、Ｂは国土交通大臣から通知を受けてから、Ｃは甲県知事から通知を受けてから、それぞれ２週間以内に不足額を供託しなければならない。
- 483 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:34:08.15 ID:bYv5m1BF.net
- 4
- 484 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:34:34.03 ID:faBiplv7.net
- 【問 33】 正解 ４
- 485 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:35:04.33 ID:faBiplv7.net
- １ 正しい。営業保証金も弁済業務保証金も、「宅地建物取引業に関する取引」により生じた債権について認められており、手付金の返還請求権も媒介報酬の返還請求権も「宅地建物取引業に関する取引」により生じた債権である以上、本肢の還付を同時に請求することも可能である。
- 486 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:36:12.79 ID:fB177YOA.net
- ２ 正しい。営業保証金の還付の実行のため供託物の還付を受けようとする者は、一定の事項を記載した通知書を供託所に提出しなければならない。
- 487 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:36:51.59 ID:fB177YOA.net
- ３ 正しい。弁済業務保証金の還付の権利を有する者がその権利を実行しようとするときは、弁済を受けることができる額について当該宅地建物取引業保証協会の認証を受けなければならない。
- 488 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:37:21.87 ID:fB177YOA.net
- ４ 誤り。営業保証金の場合は、免許権者から通知を受けてから２週間以内に不足額の供託をしなければならないが、弁済業務保証金の場合は、保証協会から通知を受けてから２週間以内に還付充当金を納付しなければならない。
- 489 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:37:52.76 ID:fB177YOA.net
- 本試験はさすがにプロが作るだけあって、実にいろいろな事例を考えますよね。
この問題は、そんな問題だと思います。肢４は、ひっかかりやすいので要注意！
- 490 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:45:18.88 ID:GHAngZVJ.net
- 【問 34】 宅地建物取引業者Ａが行う宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この問において「媒介契約」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 491 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:47:25.63 ID:GHAngZVJ.net
- １ 法第34条の２に規定する依頼者（以下この問において「依頼者」という。）とは、宅地建物取引業者でない者をいい、同条の規定は、宅地建物取引業者相互間の媒介契約については適用されない。
- 492 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:47:51.29 ID:GHAngZVJ.net
- ２ Ａが依頼者と専任媒介契約を締結したときは、Ａは法第34条の２に規定する契約内容を記載した書面を依頼者に交付しなければならないが、一般媒介契約を締結したときは、当該書面の交付をしなくてもよい。
- 493 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:50:02.36 ID:GHAngZVJ.net
- ３ 専任媒介契約の有効期間は３月を超えることができず、３月より長い期間を定めたときは、その期間は３月とされるが、当該有効期間は、依頼者の申出があれば、更新の時から３月を超えない範囲で更新してもよい。
- 494 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:50:33.61 ID:LTsOxran.net
- ４ Ａが依頼者に対して業務の処理状況を20日に１回以上報告することを定める専任媒介契約が締結された場合であっても、依頼者の同意が得られているのであるから、当該契約は無効とはならない。
- 495 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:51:39.45 ID:LTsOxran.net
- 3
- 496 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:54:19.34 ID:LTsOxran.net
- 【問 34】 正解 ３
- 497 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:55:47.84 ID:LTsOxran.net
- １ 誤り。宅地建物取引業法の規定で、宅地建物取引業者相互間の取引について適用がないのは、自ら売主の場合の制限だけであり、媒介契約の規制については、宅地建物取引業者相互間の取引についても適用される。
- 498 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:57:24.21 ID:LTsOxran.net
- ２ 誤り。宅地建物取引業者は、「媒介契約」を締結したときは、遅滞なく、一定の事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。これは専任媒介契約・専属専任媒介契約・一般媒介契約を問わない。
- 499 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:58:00.28 ID:LTsOxran.net
- ３ 正しい。専任媒介契約の有効期間は、３月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、３月とされる。またこの有効期間は、依頼者の申出により、更新することができるが、更新の時から３月を超えることができない。
- 500 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:58:28.47 ID:lFT66/W5.net
- ４ 誤り。専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を２週間に１回以上報告しなければならない。20日に１回以上報告する旨の定めは無効となる。
- 501 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 22:58:54.16 ID:lFT66/W5.net
- 媒介契約に関する問題も定番の問題です。出題される事項はほぼ決まっているので、確実に得点できるようにしておいて下さい。
- 502 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 23:04:02.92 ID:lFT66/W5.net
- 【問 36】 宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）に規定する「事務所」に関する次の記述のうち、法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 503 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 23:05:34.03 ID:lFT66/W5.net
- １ 「事務所」とは、本店又は支店やその他の政令で定めるものを指すものであるが、宅地建物取引業を行わず他の兼業業務のみを行っている支店は「事務所」に含まれない。
- 504 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 23:07:12.97 ID:lFT66/W5.net
- ２ 新たに宅地建物取引業の免許を受けようとする者は、免許を受ける前に営業保証金を主たる「事務所」のもよりの供託所に供託しなければならない。
- 505 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 23:07:39.35 ID:IOSERT4z.net
- ３ 宅地建物取引業者は、その「事務所」だけでなく国土交通省令で定める場所ごとに一定の専任の取引主任者を置かなければならないが、これに抵触することとなった場合は、２週間以内に必要な措置を執らなければならない。
- 506 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 23:08:52.09 ID:IOSERT4z.net
- ４ 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約について、当該宅地建物取引業者の「事務所」において契約の申込み及び締結をした買主は、法37条の２の規定による売買契約の解除をすることはできない。
- 507 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 23:10:02.86 ID:k9LERLSz.net
- 4
- 508 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 23:10:30.14 ID:k9LERLSz.net
- 【問 36】 正解 ２
- 509 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 23:10:58.80 ID:k9LERLSz.net
- １ 正しい。宅地建物取引業法上の「事務所」とは、継続的に宅地建物取引業者の営業の拠点となる施設としての実体を有するものが該当し、宅地建物取引業を営まない支店は該当しないものとされている（通達）。
したがって、他の兼業業務のみを行っている支店は「事務所」に含まれない。
- 510 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 23:11:29.18 ID:dxR+YsAl.net
- ２ 誤り。営業保証金は、免許を取得した後に、主たる事務所のもよりの供託所に供託するものであり、免許を取得する前に供託するものではない。
- 511 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 23:12:21.10 ID:dxR+YsAl.net
- ３ 正しい。宅地建物取引業者は、法定の数の専任の取引主任者の設置の規定に抵触する事務所等を開設してはならず、既存の事務所等がこの規定に抵触するに至ったときは、２週間以内に必要な措置を執らなければならない。
- 512 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 23:12:49.18 ID:dxR+YsAl.net
- ４ 正しい。クーリング・オフは、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、
「事務所等」以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主に認められるものであり、「事務所」で契約の申込み及び締結をした買主には認められない。
- 513 ：名無し検定１級さん：2014/09/18(木) 23:13:45.05 ID:dxR+YsAl.net
- 「事務所」という観点から、宅地建物取引業法の規定を横断的に問う問題です。
こういう横断的な問題は増える傾向にあるので、注意して下さい。
- 514 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:20:33.79 ID:l+sZGTpm.net
- 【問 40】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として買主との間で締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）の規定によれば、正しいものはどれか。
なお、この問において「保全措置」とは、法第41条に規定する手付金等の保全措置をいうものとする。
- 515 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:21:31.68 ID:l+sZGTpm.net
- １ Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で建築工事完了前の建物を4,000万円で売却する契約を締結し300万円の手付金を受領する場合、
銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。
- 516 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:22:11.23 ID:l+sZGTpm.net
- ２ Ａは、宅地建物取引業者Ｃに販売代理の依頼をし、宅地建物取引業者でない買主Ｄと建築工事完了前のマンションを3,500万円で売却する契約を締結した。
この場合、Ａ又はＣのいずれかが保全措置を講ずることにより、Ａは、代金の額の５％を超える手付金を受領することができる。
- 517 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:22:42.76 ID:l+sZGTpm.net
- ３ Ａは、宅地建物取引業者である買主Ｅとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売却する契約を締結した場合、保全措置を講じずに、当該建物の引渡前に500万円を手付金として受領することができる。
- 518 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:23:07.69 ID:l+sZGTpm.net
- ４ Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｆと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに200万円の中間金を受領する場合であっても、手付金が代金の５％以内であれば保全措置を講ずる必要はない。
- 519 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:24:01.71 ID:b3c1TCO2.net
- ④
- 520 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:24:35.49 ID:5J4aO0po.net
- 【問 40】 正解 ３
- 521 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:25:22.38 ID:5J4aO0po.net
- １ 誤り。宅地建物取引業者は、建築に関する工事の完了前において行う建物の売買で自ら売主となるものに関しては、保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならないが、
未完成物件の保全措置では、指定保管機関による保管により保全措置は認められていない。
- 522 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:26:33.76 ID:5J4aO0po.net
- ２ 誤り。手付金等の保全措置は、自ら売主である宅地建物取引業者が講じる義務を負わされており、代理業者であるＣが保全措置を講じる必要はない。
- 523 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:27:24.27 ID:5J4aO0po.net
- ３ 正しい。手付金等の保全措置は、宅地建物取引業者相互間の取引については、講じる必要はない。
- 524 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:28:01.88 ID:5J4aO0po.net
- ４ 誤り。建築工事完了前の建物の売買契約の場合、売主である宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額が代金の額の100分の５以下であり、かつ、1,000万円以下であるときは、保全措置は不要であるが、
既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額で上記の金額を超える場合には保全措置が必要となる。
したがって、本肢では手付金100万円＋中間金200万円＝300万円は、代金の５％を超えているので、保全措置が必要である。
- 525 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:28:56.02 ID:i1z2X6I1.net
- この問題も基本的な問題で、特にコメントはありません。
- 526 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:31:46.48 ID:i1z2X6I1.net
- 平成12年 問9
- 527 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:32:10.80 ID:i1z2X6I1.net
- 【問 9】 Ａが、Ｂに対する金銭債務について、代物弁済をする場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 528 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:34:12.37 ID:i1z2X6I1.net
- １ Ａが、不動産の所有権をもって代物弁済の目的とする場合、Ｂへの所有権移転登記その他第三者に対する対抗要件を具備するため必要な行為を完了しなければ、弁済としての効力は生じない。
- 529 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:34:43.71 ID:XsgaM3nE.net
- ２ Ａの提供する不動産の価格が1,000万円で、Ｂに対する金銭債務が950万円である場合、ＡＢ間で清算の取決めをしなければ、代物弁済はできない。
- 530 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:35:41.56 ID:OSXqfxb4.net
- ３ Ａが、Ｂに対する金銭債務の弁済に代えて、Ｃに対するＡの金銭債権を譲渡する場合に、その金銭債権の弁済期が未到来のものであるときは、弁済としての効力は生じない。
- 531 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:36:29.36 ID:uyMD0uJl.net
- ４ Ｂは、Ａから代物弁済として不動産の所有権の移転を受けた後は、その不動産に隠れた瑕疵があっても、Ａの責任を追及することはできない。
- 532 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:37:02.49 ID:uyMD0uJl.net
- いち？
- 533 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:37:32.51 ID:F7I9DQEM.net
- 【問 9】 正解 １
- 534 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:38:23.84 ID:8MVrTQ9U.net
- １ 正しい。代物弁済が効力を生じるには、債務者が、債権者の承諾を得て、その負担した給付に代えて他の給付することが必要である。
そして、この「他の給付」は所有権移転登記その他第三者に対する対抗要件を備えていることが必要である（判例）。
- 535 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:39:28.66 ID:8MVrTQ9U.net
- ２ 誤り。代物弁済としてなされた給付と、本来の給付の価格は同じである必要はなく、価格が異なる場合でも清算の取決めをしなければ代物弁済ができないというわけではない（判例）。
- 536 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:40:08.84 ID:8MVrTQ9U.net
- ３ 誤り。代物弁済の目的は、不動産などの物だけでなく、債権でもよい。そして、代物弁済として金銭債権を譲渡する場合、その金銭債権は弁済期未到来のものでもよい（判例）。
- 537 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:40:36.98 ID:8MVrTQ9U.net
- ４ 誤り。代物弁済の法的性質は、「契約」である。そして、売買に関する規定は他の有償契約にも準用されるので、代物弁済契約にも瑕疵担保責任の規定が準用される。
- 538 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:41:25.62 ID:dS/RMPH5.net
- この問題は知らなければ解けない問題だと思います。
- 539 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:41:51.68 ID:dS/RMPH5.net
- ただ、肢１は再度の出題の可能性があると思います。
これはしっかり覚えておいて下さい。
- 540 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:42:21.97 ID:dS/RMPH5.net
- そして、肢４ですが、代物弁済は「契約」だというのも覚えておいて下さい。
法令上の制限のところの国土利用計画法で、代物弁済契約も「契約」である以上、国土利用計画法の届出が必要だ、というところでも出てきます。
- 541 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:43:52.71 ID:dS/RMPH5.net
- 平成７年 問16
- 542 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:44:23.47 ID:4+dMPAgb.net
- 【問 16】 Ａが一戸建ての建物を新築して建物の表示の登記をし、これをＢに売却したが、その後にＡが死亡し、Ｃが相続した。この場合の登記に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 543 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:45:12.43 ID:JUan6GLX.net
- １ Ｃは、申請情報と併せて相続を証する情報を提供して、建物の表題部の所有者をＣとする建物の表示の変更の登記を申請することができる。
- 544 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:46:41.19 ID:JUan6GLX.net
- ２ Ｂは、申請情報と併せてＣの承諾を証するＣが作成した情報を提供して、建物の表題部の所有者をＢとする建物の表示の変更の登記を申請することができる。
- 545 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:47:16.44 ID:JUan6GLX.net
- ３ Ｃは、申請情報と併せて相続を証する情報を提供して、Ｃ名義の所有権の保存の登記を申請することができる。
- 546 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:47:52.38 ID:JUan6GLX.net
- ４ Ｂは、申請情報と併せてＣの承諾を証するＣが作成した情報を提供して、Ｂ名義の所有権の保存の登記を申請することができる。
- 547 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:48:21.22 ID:CEzyK4Ee.net
- 【問 16】 正解 ３
- 548 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:49:39.96 ID:CEzyK4Ee.net
- １ 誤り。表題部所有者についての変更は、当該不動産について所有権の保存の登記をした後において、その所有権の移転の登記の手続をするのでなければ、登記することができない。
すなわち、表題部所有者についての変更の登記は、所有権の保存登記→所有権移転登記という手順によるのである。いきなり、ＡからＣへ表題部所有者の表示の変更の登記を申請することはできない。
- 549 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:50:14.39 ID:CEzyK4Ee.net
- ２ 誤り。肢１の解説参照。
- 550 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:51:09.92 ID:CEzyK4Ee.net
- ３ 正しい。所有権の保存の登記は、
①表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人、
②所有権を有することが確定判決によって確認された者、
③収用によって所有権を取得した者以外の者は、申請することができない。
相続人は、所有権保存登記を申請することができる。
- 551 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:51:40.36 ID:CEzyK4Ee.net
- ４ 誤り。肢３の解説参照。
- 552 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:52:38.77 ID:kwstosCj.net
- 肢３の解説に書いてある、所有権保存登記を申請できる者というのは、よく試験に出題されます。
本問もこれさえ覚えていれば正解を出せる問題でした。必ず、覚えておくように！
- 553 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:56:46.94 ID:UhL3A7Iz.net
- ！抵当権者の同意の登記がある場合の賃貸借の対抗力
- 554 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:58:15.85 ID:UhL3A7Iz.net
- 抵当権設定後の賃借権は、抵当権者に対抗することはできません。
- 555 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:59:24.75 ID:UhL3A7Iz.net
- しかし、すべての場合に抵当権者が抵当権設定後の賃借権の消滅を望むとは限りません。
- 556 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 06:59:56.55 ID:iKag8bF7.net
- たとえば、抵当不動産が、賃貸ビルのような収益物件である場合は、むしろテナントで埋まっているビルの方が価値があるという場合があります。
- 557 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 07:00:59.33 ID:iKag8bF7.net
- そこで、抵当権者全員の同意があれば、賃借権に対抗力を付与するというのがこの制度です。
- 558 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 07:02:28.33 ID:iKag8bF7.net
- 「登記をした賃貸借は、その登記前に登記をした抵当権を有するすべての者が同意をし、かつ、その同意の登記があるときは、その同意をした抵当権者に対抗することができる。」
- 559 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 07:03:58.41 ID:iKag8bF7.net
- このポイントは、まず賃貸借について「登記」がなされているという点です。後に借地借家法で勉強しますが、借地借家法上の対抗要件（「引渡し」や「借地上の登記された建物」）ではダメです。
- 560 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 07:04:31.44 ID:iKag8bF7.net
- また、抵当権者の「すべて」の同意がいるという点と、その「同意の登記」というのが必要です。
- 561 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 07:04:56.18 ID:eY9I0zK3.net
- ちなみに、この制度の適用があるのは、「建物」だけに限定されず、「土地」にも適用されます。
- 562 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 11:51:01.85 ID:9aaWqZKM.net
- 手付金等の保全措置は、宅地建物取引業者相互間の取引については、講じる必要はない。^ ^
- 563 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 12:04:19.98 ID:9aaWqZKM.net
- 表題部所有者についての変更は、当該不動産について所有権の保存の登記をした後において、その所有権の移転の登記の手続をするのでなければ、登記することができない。
すなわち、表題部所有者についての変更の登記は、所有権の保存登記→所有権移転登記という手順によるのである。
- 564 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 12:09:11.28 ID:9aaWqZKM.net
- 手付金等の保全措置は、自ら売主である宅地建物取引業者が講じる義務を負わされており、代理業者が保全措置を講じる必要はない。
- 565 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 12:10:39.07 ID:9aaWqZKM.net
- 代物弁済が効力を生じるには、債務者が、債権者の承諾を得て、その負担した給付に代えて他の給付することが必要である。
そして、この「他の給付」は所有権移転登記その他第三者に対する対抗要件を備えていることが必要である（判例）。
- 566 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 12:15:32.77 ID:9aaWqZKM.net
- 代物弁済としてなされた給付と、本来の給付の価格は同じである必要はなく、価格が異なる場合でも清算の取決めをしなければ代物弁済ができないというわけではない（判例）。
- 567 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 21:40:33.36 ID:yuPhkC9e.net
- 【問 7】 Ａ銀行のＢ社に対する貸付債権につき、Ｃは、Ｂ社の委託を受けその全額につき連帯保証するとともに、物上保証人として自己の所有する土地に担保設定している。
ＤもＢ社の委託を受け全額につき連帯保証している。保証人各自の負担部分は平等である。Ａ銀行とＢ、Ｃ及びＤとの間にその他特段の約定はない。
この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- 568 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 21:41:07.20 ID:yuPhkC9e.net
- １ Ｃが、Ａ銀行に対して債権全額につき保証債務を履行した場合、その全額につきＢ社に対する求償権を取得する。
- 569 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 21:41:33.78 ID:yuPhkC9e.net
- ２ Ｃが、Ａ銀行に対して債権全額につき保証債務を履行した場合、その半額につきＤに対する求償権を取得する。
- 570 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 21:42:08.22 ID:yuPhkC9e.net
- ３ Ｃが、担保物の処分代金により、Ａ銀行に対して債権の３分の２につき物上保証に基づく弁済をした場合、Ｃが取得するＢ社に対する求償権は、Ａ銀行のＢ社に対する貸付債権に劣後する。
- 571 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 21:42:55.44 ID:NaCEESU1.net
- ４ Ｄが、Ａに対して債権全額につき保証債務を履行した場合、Ｃの物上保証の担保物件の価額相当額につきＣに対する求償権を取得する。
- 572 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 21:43:58.66 ID:NaCEESU1.net
- 4
- 573 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 21:44:29.33 ID:43wwgNb2.net
- 【問 7】 正解 ４
- 574 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 21:45:02.20 ID:43wwgNb2.net
- １ 正しい。保証人が、主たる債務者に代わって弁済をしたときは、その保証人は、主たる債務者に対してその全額について求償権を有する。
- 575 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 21:46:16.78 ID:43wwgNb2.net
- ２ 正しい。共同保証人間において、その一人が弁済をした場合、他の保証人に対してその負担部分について求償権を有する。
- 576 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 21:47:10.15 ID:YFCIcLFg.net
- ３ 正しい。Ｃは担保物の処分代金により、債権の３分の２についてはＡ銀行に弁済しているが、３分の１については弁済していない。
したがって、このＡ銀行がＢに対して有している残りの３分の１の債権については、Ｃは物上保証人として依然Ａに対して債務を負っており、その意味でＣが有するＢ社に対する求償権は、銀行のＢ社に対する貸付債権に劣後する。
- 577 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 21:47:56.27 ID:YFCIcLFg.net
- ４ 誤り。保証人と物上保証人との間においては、その数に応じて、債権者に代位する。
したがって、ＤがＡに対して全額弁済したとしても、ＤはＣに対して、弁済額の全額を求償することはできず、半額しか求償することはできない。
- 578 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 21:48:28.03 ID:YFCIcLFg.net
- この問題は、肢３と肢４は非常に難しかったと思います。
肢４が正解肢なので、この問題は全体として非常に難易度が高い問題だったと思います。まあ、間違えても仕方ないかなと思います。
- 579 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 21:54:24.55 ID:YFCIcLFg.net
- 平成７年 問16
- 580 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 21:55:24.15 ID:gI8eWN8K.net
- 【問 16】 Ａが一戸建ての建物を新築して建物の表示の登記をし、これをＢに売却したが、その後にＡが死亡し、Ｃが相続した。
この場合の登記に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 581 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 21:56:39.88 ID:gI8eWN8K.net
- １ Ｃは、申請情報と併せて相続を証する情報を提供して、建物の表題部の所有者をＣとする建物の表示の変更の登記を申請することができる。
- 582 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 21:57:53.42 ID:gI8eWN8K.net
- ２ Ｂは、申請情報と併せてＣの承諾を証するＣが作成した情報を提供して、建物の表題部の所有者をＢとする建物の表示の変更の登記を申請することができる。
- 583 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 21:58:52.13 ID:gI8eWN8K.net
- ３ Ｃは、申請情報と併せて相続を証する情報を提供して、Ｃ名義の所有権の保存の登記を申請することができる。
- 584 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 21:59:35.93 ID:gI8eWN8K.net
- ４ Ｂは、申請情報と併せてＣの承諾を証するＣが作成した情報を提供して、Ｂ名義の所有権の保存の登記を申請することができる。
- 585 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:00:33.35 ID:gI8eWN8K.net
- 3
- 586 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:01:03.02 ID:/7DK2a2q.net
- 【問 16】 正解 ３
- 587 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:01:41.92 ID:/7DK2a2q.net
- １ 誤り。表題部所有者についての変更は、当該不動産について所有権の保存の登記をした後において、その所有権の移転の登記の手続をするのでなければ、登記することができない。
すなわち、表題部所有者についての変更の登記は、所有権の保存登記→所有権移転登記という手順によるのである。
いきなり、ＡからＣへ表題部所有者の表示の変更の登記を申請することはできない。
- 588 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:02:18.71 ID:/7DK2a2q.net
- ２ 誤り。肢１の解説参照。
- 589 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:04:43.68 ID:/7DK2a2q.net
- ３ 正しい。所有権の保存の登記は、
①表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人、
②所有権を有することが確定判決によって確認された者、
③収用によって所有権を取得した者
以外の者は、申請することができない。
相続人は、所有権保存登記を申請することができる。
- 590 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:05:11.07 ID:/7DK2a2q.net
- ４ 誤り。肢３の解説参照。
- 591 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:05:39.45 ID:/7DK2a2q.net
- 肢３の解説に書いてある、所有権保存登記を申請できる者というのは、よく試験に出題されます。
本問もこれさえ覚えていれば正解を出せる問題でした。必ず、覚えておくように！
- 592 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:22:46.11 ID:EZLEYbCB.net
- 【問 37】 宅地建物取引業者Ａが行う宅地建物取引業法第35条の重要事項の説明に関する次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。
- 593 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:23:14.56 ID:EZLEYbCB.net
- １ Ａは、建物（建築工事完了前）の売買の契約を行うに際し、建物の完成時における主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造についての図面を渡したのみで、当該図面の説明はしなかった。
- 594 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:23:44.12 ID:EZLEYbCB.net
- ２ Ａは、マンションの分譲を行うに際し、当該マンションの管理規約案に「分譲業者であるＡは当該マンションの未販売住戸の修繕積立金を負担しなくてもよい」とする規定があったが、これについては説明しなかった。
- 595 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:24:42.46 ID:C8+PgRRp.net
- ３ Ａは、中古マンションの売買の媒介を行うに際し、当該マンション修繕の実施状況について、当該マンションの管理組合及び管理業者に確認したところ、修繕の実施状況の記録が保存されていなかったため、購入者にこの旨説明し、実施状況については説明しなかった。
- 596 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:26:05.25 ID:C8+PgRRp.net
- ４ Ａは、建物の売買の契約を行うに際し、当該建物は住宅の品質確保の促進等に関する法律の住宅性能表示評価を受けた新築住宅であったが、その旨説明しなかった。
- 597 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:27:13.16 ID:C8+PgRRp.net
- 2
- 598 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:27:41.46 ID:qLLydQ1e.net
- 【問 37】 正解 ３
- 599 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:28:10.40 ID:qLLydQ1e.net
- １ 違反する。工事完了前の建物の場合、建築の工事の完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について、これらの事項を記載した書面及び図面を交付して説明をしなければならない。
- 600 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:28:52.57 ID:qLLydQ1e.net
- ２ 違反する。当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用、通常の管理費用その他の当該建物の所有者が負担しなければならない費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
- 601 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:29:35.05 ID:qLLydQ1e.net
- ３ 違反しない。当該一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容を説明しなければならない。
しかし、修繕の実施状況の記録が保存されていない場合には、説明する必要はない。
- 602 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:31:18.29 ID:qLLydQ1e.net
- ４ 違反する。当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明しなければならない。
- 603 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:32:08.75 ID:qLLydQ1e.net
- 重要事項の説明は、宅地建物取引業法35条だけではなく、施行規則にも規定されていて、年々説明事項が増えてきて複雑になっています。
しかし、これはやむを得ないので、しっかりと復習しておいて下さい。
- 604 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:54:59.94 ID:wWtroGsn.net
- 【問 39】 宅地建物取引業者Ａに対する監督処分に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 605 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:56:05.33 ID:wWtroGsn.net
- １ Ａが、宅地建物取引業法の業務に関して、建築基準法の規定に違反して罰金に処せられた場合、これをもって業務停止処分を受けることはない。
- 606 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:56:32.80 ID:wWtroGsn.net
- ２ Ａは、自ら貸主となり、借主との間でオフィスビルの一室の賃貸借契約を締結した業務において、賃貸借契約書は当該借主に対して交付したが、重要事項の説明を行わなかった場合、これをもって指示処分を受けることはない。
- 607 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:56:58.18 ID:wWtroGsn.net
- ３ 都道府県知事は、Ａに対し、業務停止処分をしようとするときは、聴聞を行わなければならないが、指示処分をするときは、聴聞を行う必要はない。
- 608 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:57:26.42 ID:wWtroGsn.net
- ４ Ａの取締役が宅地建物取引業の業務に関するものではないが、脱税し、所得税法に違反したとして罰金刑に処せられた場合、Ａは指示処分を受けることがある。
- 609 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:57:57.06 ID:GhSSNQ0q.net
- ②
- 610 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:58:30.72 ID:AjnNKwsw.net
- 【問 39】 正解 ２
- 611 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:58:55.67 ID:AjnNKwsw.net
- １ 誤り。業務に関し他の法令に違反し、宅地建物取引業者として不適当であると認められるときは、業務停止処分に処せられる。
- 612 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:59:22.28 ID:AjnNKwsw.net
- ２ 正しい。自ら貸借をしても宅地建物取引業に該当せず、宅地建物取引業法の規制は受けない。したがって、重要事項説明を行わなかったとしても、指示処分を受けることはない。
- 613 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 22:59:53.46 ID:AjnNKwsw.net
- ３ 誤り。宅地建物取引業者に対して不利益な処分をしようとするときは、原則として聴聞を行わなければなければならない。これは業務停止処分だけではなく、指示処分の場合でも同様である。
- 614 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 23:00:41.50 ID:ouiK0Uap.net
- ４ 誤り。業務に関し他の法令に違反し、宅地建物取引業者として不適当であると認められるときには、指示処分に処せられる。
本肢では、宅地建物取引業の業務に関するものではない事由で、他の法令に違反している場合であるから、指示処分を受けることはない。
- 615 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 23:01:11.84 ID:ouiK0Uap.net
- 肢１と肢４は、細かい問題だと思いますが、過去に一度出題されています。
やっぱり過去問は重要ですね。
- 616 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 23:04:30.11 ID:ouiK0Uap.net
- 【問 40】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Ｂと建物（完成物件）を売買する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 617 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 23:05:35.21 ID:wJ+z8Iun.net
- １ Ａは、Ｂの承諾を得ている場合は、契約自由の原則に則り、購入代金の額の２／10を超える額の手付を受領できる。
- 618 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 23:06:53.28 ID:wJ+z8Iun.net
- ２ Ｂが手付を支払った後、代金の一部を支払った場合は、Ａは、手付の倍額を償還することによる契約解除はできない。
- 619 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 23:08:35.29 ID:wJ+z8Iun.net
- ３ ＡがＢから受領した手付が代金の額の１／10を超え、かつ、1,000万円を超える場合、Ａは、いかなる場合も手付金等の保全措置を行わなければならない。
- 620 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 23:09:33.41 ID:wJ+z8Iun.net
- ４ Ａは、Ｂの債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定や違約金を契約条項に定めることができるが、これらの合計額が代金の額の２／10を超える場合は、Ｂに不利になるので全額無効である。
- 621 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 23:10:10.18 ID:SngLtuCw.net
- 3
- 622 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 23:11:19.71 ID:SngLtuCw.net
- 【問 40】 正解 ２
- 623 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 23:11:58.24 ID:SngLtuCw.net
- １ 誤り。宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の２をこえる額の手附を受領することができない。
- 624 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 23:12:57.39 ID:I6ZpPQeA.net
- ２ 正しい。宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであっても、解約手付としての性質も併せ持つ。
したがって、Ｂが履行に着手した後は、Ａは手付の倍額を償還しても、解約手付により解除することはできない。
- 625 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 23:13:57.55 ID:I6ZpPQeA.net
- ３ 誤り。ＡがＢから受領した手付が代金の額の１／10を超え、かつ、1,000万円を超える場合は、
原則として手付金等の保全措置を講じなければならないが、Ｂへ所有権移転登記をした場合は、手付金等の保全措置は不要である。
- 626 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 23:14:47.41 ID:I6ZpPQeA.net
- ４ 誤り。宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、
当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２をこえることとなる定めをしてはならない。
この規定に反する特約は、代金の額の10分の２をこえる部分について、無効となる。損害賠償額の予定や違約金の定めが全額無効になるわけではない。
- 627 ：名無し検定１級さん：2014/09/19(金) 23:15:44.38 ID:LMSMYo+u.net
- 自ら売主の場合の規制は、宅地建物取引業法の「業務」の範囲では、出題数も多くポイントになる部分です。
- 628 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:05:15.61 ID:EP67Rwc5.net
- 【問 37】 宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した建物の売買契約について、
Ｂが宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 629 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:06:19.27 ID:m02ZajLl.net
- １ Ｂは、モデルルームにおいて買受けの申込みをし、後日、Ａ社の事務所において売買契約を締結した。
この場合、Ｂは、既に当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときであっても、Ａ社からクーリング・オフについて何も告げられていなければ、契約の解除をすることができる。
- 630 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:06:46.85 ID:m02ZajLl.net
- ２ Ｂは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。
その３日後にＡ社から当該契約に係るクーリング・オフについて書面で告げられた。この場合、Ｂは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。
- 631 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:07:15.11 ID:m02ZajLl.net
- ３ Ｂは、ホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にＡ社との間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をした上で、後日、売買契約を締結した。
この場合、仮にＢがクーリング・オフによる当該契約の解除を申し入れたとしても、Ａ社は、当該合意に基づき、Ｂからの契約の解除を拒むことができる。
- 632 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:07:49.35 ID:m02ZajLl.net
- ４ Ｂは、Ａ社の事務所において買受けの申込みをし、後日、レストランにおいてＡ社からクーリング・オフについて何も告げられずに売買契約を締結した。
この場合、Ｂは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。
- 633 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:08:48.42 ID:m02ZajLl.net
- 2
- 634 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:09:48.10 ID:DAl1B/4S.net
- 【問 37】 正解 ２
- 635 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:10:21.94 ID:DAl1B/4S.net
- １ 誤り。Ｂは、モデルルームは土地に定着しており、モデルルームにおいて買受けの申込みをしていれば、クーリング・オフができなくなる事務所等で買受けの申込みをしており、そもそもクーリング・オフをすることはできない。
- 636 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:11:24.24 ID:DAl1B/4S.net
- ２ 正しい。喫茶店は、クーリング・オフができなくなる事務所等に該当しない。
そして、クーリング・オフは書面で告げられた日から８日間は行うことができる。
本肢では契約日から３日後に告知されているので、契約締結日から10日後においては、クーリング・オフを行うことができる。
- 637 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:11:49.92 ID:DAl1B/4S.net
- ３ 誤り。ホテルのロビーは、クーリング・オフができなくなる事務所等に該当しない。
たとえクーリング・オフをしない旨の特約をしても、申込者等に不利な特約は無効となるので、Ｂはクーリング・オフをすることができる。
- 638 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:14:59.49 ID:DAl1B/4S.net
- ４ 誤り。Ｂは、Ａ社の事務所で買受けの申込みをしているので、そもそもクーリング・オフをすることはできない。
- 639 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:15:46.77 ID:BGA0DJHw.net
- クーリング・オフは、よく出題されますね。
これは基本的なもので、特に問題はないと思います。
- 640 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:21:46.49 ID:BGA0DJHw.net
- 平成12年 問6
- 641 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:23:02.51 ID:BGA0DJHw.net
- 【問 6】 Ａが、Ｂに対して有する金銭債権をＣに譲渡した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- 642 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:23:49.42 ID:BGA0DJHw.net
- １ 譲渡通知は、ＡがＢに対してしなければならないが、ＣがＡの代埋人としてＢに対して通知しても差し支えない。
- 643 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:24:17.17 ID:98yrSDXl.net
- ２ Ｂが譲渡を承諾する相手方は、Ａ又はＣのいずれでも差し支えない。
- 644 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:24:46.85 ID:98yrSDXl.net
- ３ Ａが、ＣとＤとに二重譲渡し、それぞれについて譲渡通知をした場合で、Ｃに係る通知の確定日付はＤに係るものより早いが、Ｂに対しては、Ｄに係る通知がＣに係る通知より先に到達したとき、Ｄへの債権譲渡が優先する。
- 645 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:25:17.56 ID:98yrSDXl.net
- ４ Ｂが、既にＡに弁済していたのに、ＡのＣに対する譲渡を異議を留めないで承諾した場合、Ｂは、弁済したことをＣにもＡにも主張することができない。
- 646 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:25:54.74 ID:Xvrhphp/.net
- 3
- 647 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:26:58.51 ID:Xvrhphp/.net
- 【問 6】 正解 ４
- 648 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:27:46.74 ID:DfWnUGK5.net
- １ 正しい。債権譲渡は、譲渡人が債務者に通知をすれば、債務者その他の第三者に対抗することができるが、債権の譲受人でも、譲渡人の代理人として通知することは認められる（判例）。
- 649 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:28:14.97 ID:DfWnUGK5.net
- ２ 正しい。債権譲渡は、債務者が譲渡を承諾すれば、債務者その他の第三者に対抗することができるが、この承諾の相手方は、譲渡人・譲受人のいずれでもよい。
- 650 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:28:44.52 ID:DfWnUGK5.net
- ３ 正しい。債権の二重譲渡がなされた場合、債権譲渡の通知は、確定日付のある証書によってした方が優先する。
そして、二重譲渡の双方の譲受人に対する通知が確定日付による場合、確定日付ではなく、先に債務者に到達した方が優先する。
- 651 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:29:15.89 ID:DfWnUGK5.net
- ４ 誤り。債務者が異議をとどめないで承諾をしたときは、譲渡人に対抗することができた事由があっても、これをもって譲受人に対抗することができない。
したがって、ＢはＣに対しては弁済の事実を主張することはできない。しかし、異議なき承諾をした場合においても、債務者は、譲渡人Ａに対しては弁済の事実を主張することができる。
- 652 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 09:30:10.47 ID:DfWnUGK5.net
- 肢４については、異議なき承諾をした場合、弁済等の事実を譲受人に対抗することはできない、ということは譲渡人には対抗できるということです。
そうでないと譲渡人は、弁済を受けておきながら、勝手に債権を譲渡し、何のおとがめもないことになります。
- 653 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 10:36:07.35 ID:nqNgE95A.net
- 平成15年 問8
- 654 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 10:39:29.94 ID:nqNgE95A.net
- 【問 8】 Ａは、Ｂに対して貸付金債権を有しており、Ａはこの貸付金債権をＣに対して譲渡した。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
- 655 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 10:40:07.27 ID:nqNgE95A.net
- １ 貸付金債権に譲渡禁止特約が付いている場合で、Ｃが譲渡禁止特約の存在を過失なく知らないとき、ＢはＣに対して債権譲渡が無効であると主張することができない。
- 656 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 10:41:04.34 ID:nqNgE95A.net
- ２ Ｂが債権譲渡を承諾しない場合、ＣがＢに対して債権譲渡を通知するだけでは、ＣはＢに対して自分が債権者であることを主張することができない。
- 657 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 10:42:03.51 ID:nqNgE95A.net
- ３ Ａが貸付金債権をＤに対しても譲渡し、Ｃへは確定日付のない証書、Ｄへは確定日付のある証書によってＢに通知した場合で、いずれの通知もＢによる弁済前に到達したとき、Ｂへの通知の到達の先後にかかわらず、ＤがＣに優先して権利を行使することができる。
- 658 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 10:43:47.70 ID:ulm/d2lp.net
- ４ Ａが貸付金債権をＥに対しても譲渡し、Ｃへは平成15年10月10日付、Ｅへは同月９日付のそれぞれ確定日付のある証書によってＢに通知した場合で、
いずれの通知もＢによる弁済前に到達したとき、Ｂへの通知の到達の先後にかかわらず、ＥがＣに優先して権利を行使することができる。
- 659 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 10:45:07.31 ID:ulm/d2lp.net
- 4
- 660 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 10:46:36.35 ID:ulm/d2lp.net
- 【問 8】 正解 ４
- 661 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 10:47:10.32 ID:ulm/d2lp.net
- １ 正しい。譲渡禁止特約のついた債権を譲渡しても、その譲渡は無効であるのが原則である。しかし、その譲渡禁止特約の存在を知らない第三者に対しては、債務者は譲渡の無効を主張することはできない
- 662 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 10:48:12.04 ID:ulm/d2lp.net
- ２ 正しい。債権譲渡を債務者に対抗するには、譲渡人から債務者に対する通知か債務者の承諾が必要である。債務者の承諾がない場合、譲受人Ｃからの通知だけでは、債権譲渡を債務者に対抗することはできない。
- 663 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 10:48:48.08 ID:EiKE8LOR.net
- ３ 正しい。債権譲渡を債務者以外の第三者に対抗するには、確定日付ある通知・承諾が必要となる。したがって、Ｃへの通知は確定日付がないので、ＤがＣに優先して権利を行使することができる。
- 664 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 10:49:31.83 ID:EiKE8LOR.net
- ４ 誤り。債権譲渡を債務者以外の第三者に対抗するには、確定日付ある通知・承諾が必要となるが、債権の二重譲渡で、双方の譲渡が確定日付ある通知によってなされている場合には、確定日付の先後ではなく、通知の到達の先後で優劣を決する。
したがって、本肢の場合Ｅへの譲渡の通知の確定日付の方が早いが、Ｃへの譲渡の通知が先にＢに到達すれば、Ｃが優先する。「到達の先後にかかわらず」というのは誤り。
- 665 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 10:50:09.87 ID:EiKE8LOR.net
- 債権の二重譲渡の場合、確定日付ある通知の方が優先→両方確定日付があれば、先に到達した（×確定日付）方が優先、という流れを覚えておいて下さい。
- 666 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 10:51:10.35 ID:+UCJAxoo.net
- 【問 18】 開発許可に関する次の記述のうち、都市計画法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 667 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 10:51:39.78 ID:+UCJAxoo.net
- １ 市街化調整区域における農産物の加工に必要な建築物の建築を目的とした500㎡の土地の区画形質の変更には、常に開発許可が不要である。
- 668 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 10:52:48.63 ID:+UCJAxoo.net
- ２ 市街化区域における市街地再開発事業の施行として行う3,000㎡の土地の区画形質の変更には、常に開発許可が不要である。
- 669 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 10:53:48.73 ID:+UCJAxoo.net
- ３ 都市計画区域でも準都市計画区域でもない区域内における住宅団地の建設を目的とした6,000㎡の土地の区画形質の変更には、常に開発許可が不要である。
- 670 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 10:55:00.40 ID:+UCJAxoo.net
- ４ 準都市計画区域における図書館の建築を目的とした5,000㎡の土地の区画形質の変更には、常に開発許可が不要である。
- 671 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 10:56:00.55 ID:G07mYzN4.net
- 4
- 672 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 10:57:26.30 ID:G07mYzN4.net
- 【問 18】 正解 １
- 673 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 10:58:21.57 ID:G07mYzN4.net
- １ 誤り。市街化調整区域内において生産される農産物の加工に必要な建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為は、市街化調整区域内の開発許可基準の一つとされているが、
開発許可基準は開発許可を必要とすることを前提に、開発許可をおろすかどうかを決める基準である。
したがって、本肢の行為は開発許可が不要とされるわけではない。
- 674 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 10:59:55.41 ID:G07mYzN4.net
- ２ 正しい。市街地再開発事業の施行として行う開発行為は、その適用される区域を問わず、開発許可が不要とされている。
- 675 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:01:21.81 ID:fDP8QPyr.net
- ３ 正しい。都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、１ha規模以上の開発行為をしようとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。本肢では、6,000㎡の土地であるから、開発許可は不要である。
- 676 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:04:01.57 ID:fDP8QPyr.net
- ４ 正しい。図書館などの公益上必要な建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為は、その区域・規模を問わず、開発許可は不要である。
- 677 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:04:33.07 ID:fDP8QPyr.net
- 肢２・肢４などは、区域・規模を問わず開発許可が不要とされるものであるから、何とか区域とか、何平方メートルなどの言葉に惑わされないように。
- 678 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:08:08.75 ID:fDP8QPyr.net
- 【問 19】 開発許可に関する次の記述のうち、都市計画法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法の指定都市等にあっては、それぞれの指定都市等の長をいうものとする。
- 679 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:09:26.25 ID:2fIZZuWN.net
- １ 開発許可を受けた開発区域内において、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があるまでの間は、開発許可を受けた者は、工事用の仮設建築物を建築するとき、その他都道府県知事が支障がないと認めたとき以外は、建築物を建築してはならない。
- 680 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:11:19.94 ID:2fIZZuWN.net
- ２ 開発許可を受けた用途地域の定めのない開発区域内において、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があった後は、民間事業者は、都道府県知事が許可したときを除けば、予定建築物以外の建築物を新築してはならない。
- 681 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:13:05.90 ID:2fIZZuWN.net
- ３ 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域において、民間事業者は、都道府県知事の許可を受けて、又は都市計画事業の施行としてでなければ、建築物を新築してはならない。
- 682 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:14:03.98 ID:2fIZZuWN.net
- ４ 都市計画法の規定に違反する建築物を、それと知って譲り受けた者に対して、国土交通大臣又は都道府県知事は、都市計画上必要な限度において、建築物の除却など違反を是正するため必要な措置をとることを命ずることができる。
- 683 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:25:37.79 ID:2fIZZuWN.net
- 4
- 684 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:26:17.09 ID:qfLkno5g.net
- 【問 19】 正解 ３
- 685 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:27:46.77 ID:qfLkno5g.net
- １ 正しい。開発許可を受けた開発区域内の土地においては、工事完了の公告があるまでの間は、原則として建築物を建築し、又は特定工作物を建設してはならない。
ただし、工事用の仮設建築物又は特定工作物を建築し、又は建設するとき、その他都道府県知事が支障がないと認めたときは、建築物を建築することができる。
- 686 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:28:12.22 ID:qfLkno5g.net
- この問題に関する条文は、都市計画法３７条です。
- 687 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:28:45.73 ID:Mt85Q8pQ.net
- 第３７条 開発許可を受けた開発区域内の土地においては、前条第３項の公告があるまでの間は、建築物を建築し、又は特定工作物を建設してはならない。ただし、次の各号の一に該当するときは、この限りでない。
- 688 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:30:17.18 ID:Mt85Q8pQ.net
- 一 当該開発行為に関する工事用の仮設建築物又は特定工作物を建築し、又は建設するとき、その他都道府県知事が支障がないと認めたとき。
- 689 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:31:43.35 ID:Mt85Q8pQ.net
- 二 第３３条第１項第１４号に規定する同意をしていない者が、その権利の行使として建築物を建築し、又は特定工作物を建設するとき。
- 690 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:32:20.87 ID:Mt85Q8pQ.net
- つまり、開発許可を受けた開発区域内の土地においては、原則として建築物等の建築をすることはできないが、
- 691 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:32:50.80 ID:cWq/Y/S6.net
- 1.工事用の仮設建築物等を建築するとき（１号）
2.知事が認めたとき（１号）
3.開発行為に同意をしていない者が、その権利の行使として建築物の建築等をするとき（２号）
- 692 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:33:22.14 ID:cWq/Y/S6.net
- この三つの場合に、例外的に建築物等の建築をすることができます。
- 693 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:34:24.49 ID:cWq/Y/S6.net
- そこで、問題文を見ると、
1. 工事用の仮設建築物を建築するとき
2. 都道府県知事が認めたとき
以外は建築物を建築してはならない、となっていますので、これは「×」だ。
もう一つ建築できる例外があって、「3.開発行為に同意をしていない者が、その権利の行使として建築物の建築等をするとき（２号）」というのもあるので、「×」だ、と考えた人は、出題者に見事にひっかけられた、ということになります。
- 694 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:35:54.48 ID:cWq/Y/S6.net
- しかし、もう一度よく問題文を読むと、「開発許可を受けた者は」というのがこの問題文の主語になっています。
- 695 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:37:55.83 ID:H0Jna5na.net
- そして、建築できる例外の「3.開発行為に同意をしていない者が、その権利の行使として建築物の建築等をするとき（２号）」というのは、「開発行為に同意をしていない者」が主語になっています。
- 696 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:38:44.11 ID:H0Jna5na.net
- つまり、例外3.は「開発行為を受けた者」については、当てはまらない例外ということになります。ということで、
「開発行為を受けた者」について、例外的に建築できるのは、1.と2.のみということになります。
したがって、問題文は「○」＝正しい、ということになります。
- 697 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:39:47.84 ID:H0Jna5na.net
- これは、非常によく考えられた問題だと思います。
したがって、この問題が最初に出題されたときには、合格した人も、多くの人が間違えましたし、間違えても合否には影響のない難しい問題だったと思います。
しかし、一度出題されていますので、もう一度出題されると、「できる人は、できる」という問題になります。注意して下さい。
- 698 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:41:20.69 ID:H0Jna5na.net
- ２ 正しい。何人も、開発許可を受けた開発区域内においては、工事完了の公告があった後は、原則として予定建築物等以外の建築物を新築してはならない。
- 699 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:42:09.27 ID:85UWjChq.net
- ただし、都道府県知事が許可したとき、又は用途地域等が定められているときは、この限りでない。
本肢では、「用途地域の定めのない」地域であるから、都道府県知事が許可したとき以外は、予定建築物以外の建築物を新築できない。
- 700 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:44:01.68 ID:85UWjChq.net
- これは、できた人が多いのではないかと思いますが、正解は「正しい」です。条文でいうと都市計画法の42条１項で、
- 701 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:44:46.82 ID:85UWjChq.net
- 「何人も、開発許可を受けた開発区域内においては、
工事完了の公告があった後は、当該開発許可に係る予定建築物等以外の建築物又は特定工作物を新築し、又は新設してはならず、
また、建築物を改築し、又はその用途を変更して当該開発許可に係る予定の建築物以外の建築物としてはならない。」
- 702 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:45:28.56 ID:85UWjChq.net
- これが大原則です。開発区域内で工事完了公告の後は、原則として予定建築物等以外の建築等はできない、ということですね。
- 703 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:46:27.51 ID:zhpUM8GO.net
- しかし、これにも例外があります。
「ただし、都道府県知事が当該開発区域における利便の増進上若しくは開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障がないと認めて許可したとき、
又は建築物及び第一種特定工作物で建築基準法第８８条第２項の政令で指定する工作物に該当するものにあつては、
当該開発区域内の土地について用途地域等が定められているときは、この限りでない。」
- 704 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:47:04.24 ID:zhpUM8GO.net
- 以上が例外で、ちょっとややこしい表現ですが、要するに次の二つです。
1. 都道府県知事が許可したとき
2. 用途地域が定められているとき
- 705 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:48:57.28 ID:zhpUM8GO.net
- このようにシンプルに覚えておけば大丈夫です。
そして、問題文には「都道府県知事が許可したときを除けば」となっているので、「いや、それ以外に用途地域が定められているとき、という例外もあるので、「×」だ、と考えてはいけないということです。
- 706 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:49:30.36 ID:zhpUM8GO.net
- 問題文の最初に「開発許可を受けた用途地域の定めのない開発区域内」とありますので、この土地は用途地域が定められていません。
- 707 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:50:25.84 ID:zhpUM8GO.net
- したがって、予定建築物以外も建築できる例外としての2.というのは考える必要はなく、1.の都道府県知事が許可したときだけが、例外となります。
問題文を読むときは、必ずキーワードになりそうな部分にアンダーラインを引くなどをしておくことがケアレスミスを防ぐ有効な方法です。
- 708 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:52:09.36 ID:i8299rdO.net
- ３ 誤り。何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、建築物を新築してはならない。
ただし、これについては農林漁業用の建築物、公益上必要な建築物の建築目的の場合など、問題文以外にも建築物を新築できる場合がある。
- 709 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:53:01.59 ID:i8299rdO.net
- ４ 正しい。国土交通大臣、都道府県知事又は指定都市等の長は、都市計画法の規定に基づく処分に違反した者又は当該違反の事実を知って、当該違反に係る土地若しくは工作物等を譲り受けた者に対して、
都市計画上必要な限度において、建築物の改築、移転若しくは除却その他違反を是正するため必要な措置をとることを命ずることができる。
- 710 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:53:59.13 ID:i8299rdO.net
- 肢１・肢２については、【じっくり解説】を参考に注意して下さい。肢４は、初出題の問題だと思います。
- 711 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:55:32.29 ID:Clze5aSp.net
- 【問 21】 建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 712 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:57:45.32 ID:Clze5aSp.net
- １ 市町村は地区計画の地区整備計画が定められている区域内において、条例で、建築基準法第48条の建築物の用途制限を強化又は緩和することができる。
- 713 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:58:19.85 ID:Clze5aSp.net
- ２ 建築協定においては、建築協定区域内における建築物の用途に関する基準を定めることができない。
- 714 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:58:47.45 ID:Clze5aSp.net
- ３ 都市計画区域及び準都市計画区域以外の区域内において、地方公共団体は、建築物の用途に関する制限を条例で定めることはできない。
- 715 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 11:59:13.91 ID:Clze5aSp.net
- ４ 第一種低層住居専用地域において建築することができる用途の建築物については、第二種低層住居専用地域においても建築することができる。
- 716 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 12:03:33.10 ID:LCyi+CwC.net
- 1
- 717 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 12:04:55.39 ID:LCyi+CwC.net
- 【問 21】 正解 ２
- 718 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 12:05:27.24 ID:LCyi+CwC.net
- １ 正しい。市町村は、地区計画等の区域（地区整備計画等が定められている区域に限る。）内において、
用途に関する事項等で当該地区計画等の内容として定められたものを、条例で、これらに関する制限として定めることができる。
また、国土交通大臣の承認を得て、前記の条例で、用途制限を緩和することができる。
- 719 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 12:05:55.38 ID:LCyi+CwC.net
- ２ 誤り。建築協定において、その区域内における建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠又は建築設備に関する基準についての協定を締結することができる。
- 720 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 12:07:10.59 ID:LCyi+CwC.net
- ３ 正しい。都道府県知事が関係市町村の意見を聴いて指定する区域内においては、都市計画区域及び準都市計画区域以外の区域であっても、
地方公共団体は、必要と認めるときは、条例で、建築物又はその敷地と道路との関係、建築物の容積率、建築物の高さその他の建築物の敷地又は構造に関して必要な制限を定めることができる。
しかし、建築物の用途に関する制限を定めることはできない。
- 721 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 12:08:55.50 ID:mGCvP3ps.net
- ４ 正しい。第一種低層住居専用地域は、第二種低層住居専用地域より良好な住居の環境を守らなければならない地域である。
したがって、第一種低層住居専用地域で建築できる建築物は、第二種低層住居専用地域でも建築できる。
- 722 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 12:10:00.41 ID:mGCvP3ps.net
- 本問は、建築基準法のいろいろな場面で出てくる用途制限について、総合的に問う問題でいい問題だと思います。
肢３は、都市計画区域及び準都市計画区域以外の区域において、定めることができる制限を正確に覚えていた人は少なかったのではないかと思います。
そういう人は、とりあえず正誤は保留にすることですね。そして、肢２はできないといけない問題です。肢４は、落ち着いて考えれば自ずと「正しい」と分かるでしょう。
- 723 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 14:38:30.15 ID:ZucIYGLC.net
- 平成９年 問8
- 724 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 14:38:57.68 ID:ZucIYGLC.net
- 【問 8】 Ａが、親友であるＢから、Ｂ所有の建物を「２年後に返還する」旨の約定のもとに、無償で借り受けた。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
- 725 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 14:39:23.45 ID:ZucIYGLC.net
- １ Ｂが、Ａの借受け後に当該建物をＣに譲渡し登記を移転した場合、Ｃは、Ａの借受け時から２年間は、Ａに対し当該建物の返還を請求することはできない。
- 726 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 14:40:53.34 ID:ZucIYGLC.net
- ２ ２年の期間満了時において、Ｂの返還請求に正当事由がない場合には、Ａは、従前と同一の条件で、さらに２年間当該建物を無償で借り受けることができる。
- 727 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 14:41:35.23 ID:2Iijx44A.net
- ３ ２年の期間満了前にＡが死亡した場合には、Ａの相続人は、残りの期間についても、当該建物を無償で借り受ける権利を主張することはできない。
- 728 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 14:42:24.90 ID:2Iijx44A.net
- ４ Ａは、当該建物につき通常の必要費を支出した場合には、Ｂに対し、直ちにそれを償還するよう請求することができる。
- 729 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 14:44:12.60 ID:VAz1zOmf.net
- 3
- 730 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 14:44:40.80 ID:TFXQ8cOz.net
- 【問 8】 正解 ３
- 731 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 14:49:45.18 ID:TFXQ8cOz.net
- １ 誤り。使用貸借は、賃貸借と異なり登記することができない（不動産登記法３条）。また、借地借家法の適用もないことから、借主は対抗要件を備える方法がなく、ＡはＣに対して使用借権を対抗することができない。
- 732 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 14:50:14.23 ID:TFXQ8cOz.net
- ２ 誤り。使用貸借に期間の定めがある場合は、借主は、契約に定めた時期に、借用物の返還をしなければならない。使用貸借には、借地借家法のように貸主の返還請求に正当事由を必要とするような規定はない。
- 733 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 14:50:48.92 ID:TFXQ8cOz.net
- ３ 正しい。もともと使用貸借は、貸主・借主の人的な信頼関係に基づいて締結されているものであるから、借主の死亡によって、その効力を失い、借主の地位は相続されない。
- 734 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 14:51:31.21 ID:7j4z312W.net
- ４ 誤り。使用貸借は、無償の契約であり、借主は、借用物の通常の必要費を負担する。
- 735 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 14:52:25.33 ID:7j4z312W.net
- 使用貸借のみにポイントを絞った問題というのは珍しいですが、使用貸借自体は、その知識が必要とされることはたまにあります。
- 736 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 14:52:49.94 ID:7j4z312W.net
- 使用貸借についても準備しておくべきだと思います。
- 737 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 14:53:26.79 ID:7j4z312W.net
- 人にものを貸すのに、無償だというのは、特に不動産の場合、普通ではないと思いますが、それは当事者間に何らかの人間関係があって貸主の好意により貸していることになります。
- 738 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 14:54:49.57 ID:7j4z312W.net
- 本問でも、問題文に「親友である」とありますよね。
使用貸借が、「当事者の人間関係」に基づいて「無償」で貸す契約だということを頭に入れていれば、多くの内容が理解しやすくなります。
- 739 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 14:55:51.25 ID:HDQxCw6Q.net
- 本問でいうと、ＡＢは親友でしょうが、その他の人は関係ありませんので、新所有者が現れればＡは対抗できないし、Ａが死亡しても相続されません。
タダで借りているわけですから、賃貸借のように借地借家法で保護する必要もないし、通常の必要費くらいはＡが負担しなければいけないわけです。
- 740 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:37:00.01 ID:+dgXGXQt.net
- 平成15年 問33
- 741 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:37:31.39 ID:yNLvyorx.net
- 【問 33】 甲県知事の宅地建物取引主任者登録（以下この問において「登録」という。）を受けている取引主任者Ａに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 742 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:38:38.15 ID:yNLvyorx.net
- １ Ａが破産者で復権を得ないものに該当することとなったときは、破産宣告を受けた日から30日以内にＡの破産管財人が甲県知事にその旨を届け出なければならない。
- 743 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:39:48.15 ID:yNLvyorx.net
- ２ Ａは、乙県知事から事務の禁止処分を受けたが、乙県内に所在する宅地建物取引業者Ｂの事務所の業務に従事しているため、その禁止の期間が満了すれば、甲県知事を経由して、乙県知事に登録の移転の申請をすることができる。
- 744 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:42:27.17 ID:yNLvyorx.net
- ３ Ａが無免許営業等の禁止に関する宅地建物取引業法に違反して宅地建物取引業を営み、懲役１年、執行猶予３年及び罰金10万円の刑に処せられ、登録を消除されたとき、執行猶予期間が満了すれば、その翌日から登録を受けることができる。
- 745 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:42:55.42 ID:txDghayF.net
- ４ Ａが役員をしているＣ社が宅地建物取引業の免許を受けたにもかかわらず、営業保証金を供託せず免許が取り消された場合には、Ａの登録は消除される。
- 746 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:44:25.32 ID:txDghayF.net
- 1
- 747 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:45:35.19 ID:txDghayF.net
- 【問 33】 正解 ２
- 748 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:46:09.85 ID:txDghayF.net
- １ 誤り。取引主任者が破産者で復権を得ないものに該当することになったときは、取引主任者本人は、その日から30日以内に、その旨を当該登録をしている都道府県知事に届け出なければならない。破産管財人に届出義務があるわけではない。
- 749 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:46:46.40 ID:J7/vqkUV.net
- ２ 正しい。事務禁止の処分を受け、その禁止の期間が満了していないときは、登録の移転ができないが、事務禁止処分の期間が満了すれば、登録の移転をすることができる。
- 750 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:47:20.90 ID:J7/vqkUV.net
- ３ 誤り。本肢では、懲役には執行猶予がついているが、罰金刑には執行猶予はついていないので、「宅地建物取引業法に違反し罰金刑に処せられた」場合に該当するので、刑の執行が終了してから５年間は登録を受けることができない。
- 751 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:48:08.48 ID:J7/vqkUV.net
- この問題は、間違えた方が非常に多いと思います。
- 752 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:48:47.01 ID:qZhFD2wF.net
- 問題文中に「執行猶予」という言葉があるので、「執行猶予期間の満了→翌日から免許可能」という流れで考えた人（ほとんどがそう考えたと思いますが…）は、「正しい」と判断したでしょう。しかし、この問題には、一ひねりがありました。
- 753 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:49:12.05 ID:qZhFD2wF.net
- その執行猶予の部分の問題文を抜き取ってみますと、「懲役１年、執行猶予３年及び罰金10万円」となっています。ここにワナがあるわけです。
- 754 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:50:04.83 ID:qZhFD2wF.net
- この文章は、「懲役１年、執行猶予３年」プラス「罰金10万円」と読みます。つまり、懲役１年には執行猶予が付いているが、罰金10万円には執行猶予はついていません。
- 755 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:50:55.23 ID:lAqM9mBh.net
- そして、この罰金は、無免許営業等の禁止に関する宅地建物取引業法に違反したものであり、「宅地建物取引業法に違反して罰金」というのは、５年間免許を受けることができなくなります。
- 756 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:51:31.10 ID:lAqM9mBh.net
- 「執行猶予期間が満了すれば、その翌日から登録を受けることができる」のではなく、罰金について執行が終わってから（罰金を支払ってから）５年間は免許を受けることができなくなります。
- 757 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:51:59.40 ID:lAqM9mBh.net
- この問題は、行きつくところ、「懲役１年、執行猶予３年」プラス「罰金10万円」というふうに問題文を読めたかどうかに尽きますが、初めてこの問題を見てそれに気が付くというのは、事実上難しかったでしょう。
しかし、一度出題されていますので、今後は気を付けて下さい。
- 758 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:52:53.59 ID:RGXr5l+H.net
- ４ 誤り。不正の手段により免許を取得した、業務停止処分事由に該当し情状が重い、業務停止処分に違反したことを理由に宅地建物取引業の免許を取り消された法人の役員であったものは、登録を消除される。
しかし、営業保証金を供託しなかったことを理由に免許を取り消されても、その法人の役員の登録が消除されることはない。
- 759 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:55:10.88 ID:RGXr5l+H.net
- 平成15年 問40
- 760 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:55:40.64 ID:RGXr5l+H.net
- 【問 40】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 761 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:56:07.28 ID:EfTqhB4e.net
- １ 宅地建物取引業者は、その業務に関して、国土交通省令に定める事頂を記載した帳簿を一括して主たる事務所に備え付ければよい。
- 762 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:57:21.34 ID:EfTqhB4e.net
- ２ 宅地建物取引業者の従業者である取引主任者は、取引の関係者から従業者証明書の提示を求められたときは、この証明書に代えて宅地建物取引主任者証を提示すればよい。
- 763 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:57:53.92 ID:EfTqhB4e.net
- ３ 宅地建物取引業者は、国土交通省令に定める事項を記載した従業者名簿を、最終の記載をした日から５年間保存すればよい。
- 764 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 20:58:27.75 ID:lnN3ty11.net
- ４ 宅地建物取引業者は、その主たる事務所に宅地建物取引業者免許証を掲げなくとも、国土交通省令に定める標識を掲げればよい。
- 765 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 21:00:18.38 ID:lnN3ty11.net
- 4
- 766 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 21:00:49.17 ID:O4B8vtVb.net
- 【問 40】 正解 ４
- 767 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 21:01:21.11 ID:O4B8vtVb.net
- １ 誤り。宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備えなければならない。一括して主たる事務所に備え付けるのでは不十分である。
- 768 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 21:02:07.10 ID:5QIguwav.net
- ２ 誤り。従業者は、取引の関係者の請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならない。従業者証明書に代えて取引主任者証を提示することは認められない。
- 769 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 21:02:34.44 ID:5QIguwav.net
- ３ 誤り。宅地建物取引業者は、従業者名簿を最終の記載をした日から10年間保存しなければならない。
- 770 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 21:03:08.22 ID:5QIguwav.net
- ４ 正しい。宅地建物取引業者は、事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に標識を掲げなければならない。しかし、免許証について掲示義務は定められていない。
- 771 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 21:04:00.09 ID:u5lXOf5N.net
- 従業者証明書、従業者名簿、帳簿などは、たいしたことがない部分のように思えますが、試験にはちょくちょく出題されていて、バカにできない部分です。
そんなに覚えることは多くないので、しっかりできるようにしておいて下さい。
- 772 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 21:05:07.04 ID:u5lXOf5N.net
- 平成15年 問41
- 773 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 21:05:43.49 ID:u5lXOf5N.net
- 【問 41】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で、
中古住宅及びその敷地である土地を、代金3,500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 774 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 21:06:39.39 ID:PQH4zSjA.net
- １ 相手方が契約の履行に着手するまでは、Ｂは手付金のうち250万円を放棄して、また、Ａは1,000万円を償還して、契約を解除することができる旨の定めをすることができる。
- 775 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 21:08:13.49 ID:PQH4zSjA.net
- ２ 債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の定めがない場合、損害賠償の請求額は、売買代金の額の２割である700万円が上限である。
- 776 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 21:08:53.71 ID:PQH4zSjA.net
- ３ Ａは、契約締締日に手付金を受領する場合、その全額について受領後直ちに、宅地建物取引業法第41条の２に規定する手付金等の保全措置を行わなければならない。
- 777 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 21:09:37.09 ID:PQH4zSjA.net
- ４ Ａが瑕疵担保責任を負うべき期間について定める場合、「引渡しの日から１年」とする特約は無効であり、当該期間は「引渡しの日から２年」となる。
- 778 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 21:11:49.99 ID:PQH4zSjA.net
- 1
- 779 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 21:12:16.22 ID:Qh30px67.net
- 【問 41】 正解 １
- 780 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 21:13:04.58 ID:Qh30px67.net
- １ 正しい。宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであっても、解約手付とされ、これに反する特約で、買主に不利なものは、無効とされる。
本肢の特約は、買主は手付の半額を放棄し、売主は手付の倍額を償還して解除できるとするものであり、買主に有利なものであるから有効である。
- 781 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 21:14:14.73 ID:Qh30px67.net
- ２ 誤り。宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、
当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定した場合は、
その額は売買代金の２割が限界であるが、損害賠償額の予定をしない場合は、損害賠償の請求額は、実損額であり、売買代金の２割に限定されない。
- 782 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 21:15:13.71 ID:Qh30px67.net
- ３ 誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買に関しては、
手付金等の保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。
したがって、保全措置が先行し、その後手付金等の授受がなされるのであり、手付金等を受領したのちに保全措置を講じても遅い。
- 783 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 21:15:54.26 ID:Qh30px67.net
- ４ 誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、瑕疵担保責任に関し、
責任を負うべき期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、民法より買主に不利となる特約をしてはならず、これに反する特約は、無効となる。
そして、特約が無効となる場合は、特約がない状態になり、民法の原則に戻り、瑕疵を発見してから１年間は瑕疵担保責任を追及することができる。
- 784 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 21:19:17.40 ID:Qh30px67.net
- 肢１は、買主に有利・不利の判断が確実にできるようにして下さい。
肢２は、「損害賠償額の予定等の制限」はあくまで、損害賠償額の予定をした場合の規定というところがポイントです。
肢３は、保全措置→手付金等の受領、という手順を確認して下さい。
肢４は、特約が無効になる場合の典型的な問題です。
- 785 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 21:20:21.15 ID:Qh30px67.net
- 平成15年 問48
- 786 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 21:23:31.17 ID:Qh30px67.net
- >>785
統計なので、キャンセル
- 787 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 22:25:57.48 ID:NGnRyd47.net
- 平成16年 問3
- 788 ：名無し検定１級さん：2014/09/20(土) 22:26:49.01 ID:NGnRyd47.net
- 【問 3】 Ａは、自己所有の建物をＢに売却したが、Ｂはまだ所有権移転登記を行っていない。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
- 789 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 12:15:08.87 ID:nmrhKKTA.net
- １ Ｃが何らの権原なくこの建物を不法占有している場合、Ｂは、Ｃに対し、この建物の所有権を対抗でき、明渡しを請求できる。
- 790 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 12:15:41.72 ID:nmrhKKTA.net
- ２ ＤがＡからこの建物を賃借し、引渡しを受けて適法に占有している場合、Ｂは、Ｄに対し、この建物の所有権を対抗でき、賃貸人たる地位を主張できる。
- 791 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 12:16:48.64 ID:nmrhKKTA.net
- ３ この建物がＡとＥとの持分１／２ずつの共有であり、Ａが自己の持分をＢに売却した場合、Ｂは、Ｅに対し、この建物の持分の取得を対抗できない。
- 792 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 12:17:23.57 ID:HaPvpk6S.net
- ４ Ａはこの建物をＦから買い受け、ＦからＡに対する所有権移転登記がまだ行われていない場合、Ｂは、Ｆに対し、この建物の所有権を対抗できる。
- 793 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 12:20:36.57 ID:HaPvpk6S.net
- 3？
- 794 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 12:21:39.26 ID:c9H80gtG.net
- 【問 3】 正解 ２
- 795 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 12:23:02.13 ID:c9H80gtG.net
- １ 正しい。不動産に関する物権の得喪及び変更は、登記をしなければこれを第三者に対抗することができない。
この場合の「第三者」は、基本的には当事者及びその一般承継人以外の者を指すが、判例はそれだけではなく「第三者」は「登記がないことを主張する正当な利益を有する者」でなければならないとする。
不法占拠者は、正当な利益を有するとはいえず、Ｂは不法占拠者Ｃに対して、登記なく建物の所有権を対抗でき、明渡しも請求することができる。
- 796 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 12:23:49.19 ID:c9H80gtG.net
- ２ 誤り。まず、ＤはＡから建物を賃借しているが、この賃借権を建物の新所有者Ｂに対して主張することができるかであるが、
Ｄは建物の引渡しを受けており、借家権の対抗力を備えている（借地借家法31条１項）ので、ＤはＢに対して賃借権を対抗できる。
- 797 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 12:25:00.04 ID:c9H80gtG.net
- したがって、ＢはＤからその賃借権を主張される結果、今度は賃貸人としての地位を主張してＤに対して賃料等の請求をすることになるが、
ＢはＤに対して賃貸人の地位を主張するには登記を必要とするので、Ｂは登記がなければＤに対して賃貸人の地位を主張することができない。
- 798 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 12:25:45.94 ID:c9H80gtG.net
- なぜならば、Ｂは登記を備えていないので、Ａが第三者に当該建物を二重譲渡し、その者が登記を備えてしまえば、建物の所有権は当該二重譲受人のものになる。
したがって、ＤとしてはうっかりＢに賃料を支払ってしまうと、さらに建物の二重譲受人に対して賃料の二重払いの危険があるからである。
- 799 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 12:26:41.14 ID:c9H80gtG.net
- ３ 正しい。不動産の共有者の1人が自己の持分を譲渡した場合における譲渡人以外の他の共有者は、民法177条にいう「第三者」に該当するから、
右譲渡につき登記が存しないときには、譲受人は、右持分の取得をもって他の共有者に対抗することができない（最判昭46．6．18）。
したがって、Ｂは所有権移転登記を行っていない以上、Ｅに対して、この建物の持分の取得を対抗できない。
- 800 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 12:27:51.05 ID:LIy5Z86O.net
- この問題の意味は分かると思います。Ａ・Ｅ共有の建物について、Ａが自己の持分をＢに譲渡します。
- 801 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 12:28:16.43 ID:LIy5Z86O.net
- 共有の復習ですが、共有「持分」は、他の共有者の同意なく譲渡することができます。
- 802 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 12:28:52.55 ID:LIy5Z86O.net
- したがって、Ａは自己の持分を、Ｅの同意なくＢに譲渡することができます。
そして、本問ではＢは未登記です。そこで、Ｂは登記なく、Ａの持分の取得を、Ｅに対抗できるのか？というのが本問の趣旨です。
- 803 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 12:29:25.16 ID:LIy5Z86O.net
- この問題は、私には典型的な二重譲渡の問題とは異なります。
Ａが自己の持分をＢとＥに二重に譲渡したというわけではないからです。つまり、Ａの持分について、ＥとＢは直接相容れない関係にはありません。
- 804 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 12:36:13.95 ID:LIy5Z86O.net
- そして判例は、民法177条は、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」となっています。
- 805 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 12:37:02.96 ID:LIy5Z86O.net
- 判例は、本問のＢはこの民法177条の「第三者」だとしています。
つまり、Ｂは「不動産に関する物権」＝所有権を取得しているわけですが、この所有権の取得は登記がないと第三者（Ｅ）に対抗できないとしているわけです。
- 806 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 12:38:01.19 ID:LIy5Z86O.net
- 判例（最判昭46.6.18）で問題になった事例では、Ｅが共有物の分割を行うときに、誰を相手にすればいいのか？
ＡかＢかどちらを相手に共有物の分割をするのかが問題になったわけです。
- 807 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 12:38:48.85 ID:LIy5Z86O.net
- そこで、Ｂに登記がない限り、Ａを相手にすべきだ、という判決が出たわけです。Ｅとしては、登記もないような譲受人Ｂを相手にするわけにはいかないわけです。
この実は177条の「第三者」（登記がなければ対抗できな第三者）の意味については、いろいろな説明の仕方がありますが、宅建試験の範囲では、上記程度の理解でよいかと思います。
- 808 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 12:39:23.44 ID:EOqr1SvX.net
- ４ 正しい。ＦはＢの売主であるＡの前所有者であり、Ｆ、Ａ、Ｂはそれぞれ物権変動の当事者の関係に立ち、対抗関係に立たないので、ＢはＦに対して登記なく、その所有権の取得を対抗できる。
- 809 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 12:39:52.78 ID:EOqr1SvX.net
- この問題は、肢３が意外に考え込んでしまう問題で、初出題になると思います。
ただ、肢１、肢２、肢４は答えられなければいけない問題で、その中に正解肢がありますので、知っている肢で勝負して下さい。
- 810 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 15:40:02.44 ID:h6kNRTXM.net
- 国士利用計画法第２３条の届出（以下この問において「事後届出」という。）及び同法第２７条の７の届出（以下この問において「事前届出」という。）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。 (平成16年・問16)
- 811 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 15:40:45.69 ID:h6kNRTXM.net
- １．「監視区域内の市街化調整区域に所在する面積６，０００平方メートルの一団の土地について，
所有者Ａが当該土地を分割し，４，０００平方メートルをＢに，２，０００平方メートルをＣに売却する契約をＢ，Ｃと締結した場合，当該土地の売買契約についてＡ，Ｂ及びＣは事前届出をする必要はない。」
- 812 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 15:41:26.33 ID:h6kNRTXM.net
- ２．「事後届出においては，土地の所有権移転における土地利用目的について届け出ることとされているが，土地の売買価額については届け出る必要はない。」
- 813 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 15:42:07.15 ID:uN1LPCAD.net
- ３．「Ｄが所有する都市計画法第５条の２に規定する準都市計画区域内に所在する面積７，０００平方メートルの土地について，Ｅに売却する契約を締結した場合，Ｅは事後届出をする必要がある。」
- 814 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 15:43:19.58 ID:uN1LPCAD.net
- ４．「Ｆが所有する市街化区域内に所在する面積４，５００平方メートルの甲地とＧが所有する市街化調整区域内に所在する面積５，５００平方メートルの乙地を金銭の授受を伴わずに交換する契約を締結した場合，Ｆ，Ｇともに事後届出をする必要がある。」
- 815 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 15:43:49.13 ID:uN1LPCAD.net
- 3
- 816 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 15:44:29.80 ID:8w5xDWIE.net
- 正解は④
- 817 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 15:45:46.48 ID:8w5xDWIE.net
- 1 ×
監視区域内の届出対象面積は，都道府県の規則で定められています。規則で定められた届出対象規模に達していれば売主・買主ともに事前届出が必要になります。
- 818 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 15:46:48.27 ID:8w5xDWIE.net
- 2 ×
事後届出では，土地の利用目的だけでなく，売買価額も届出対象です。
- 819 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 15:48:24.51 ID:CVqga6HJ.net
- 3 ×
７，０００平方メートルの土地なので事後届出の必要はありません。
- 820 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 15:50:27.35 ID:CVqga6HJ.net
- 4 ×
交換する市街化区域内の土地が４，５００平方メートル，交換する市街化調整区域内の土地が５，５００平方メートルなので，Ｆ，Ｇとも事後届出が必要になります。
- 821 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 15:56:39.51 ID:CVqga6HJ.net
- 事後届出
①市街化区域内
2,000㎡以上の一団の土地
②市街化調整区域内または非未線引区域内 5,000㎡以上の一団の土地
③都市計画区域外（準都市計画区域を含む) 10,000㎡以上の一団の土地
- 822 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 15:57:34.83 ID:CVqga6HJ.net
- 平成16年 問19
- 823 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 15:58:00.45 ID:bjf2+Rfu.net
- 【問 19】 都市計画法の開発許可に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。
- 824 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 15:58:45.99 ID:bjf2+Rfu.net
- １ 市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域で賃貸住宅を新築する場合、当該賃貸住宅の敷地に４ｍ以上の幅員の道路が接していなければならない。
- 825 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 15:59:47.65 ID:bjf2+Rfu.net
- ２ 開発許可を受けた開発区域内の土地に用途地域が定められている場合には、
開発行為が完了した旨の公告があった後、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を都道府県知事の許可を受けずに建築することができる。
- 826 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:00:27.04 ID:bjf2+Rfu.net
- ３ 市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域では、
農業に従事する者の居住の用に供する建築物を新築する場合、都道府県知事の許可は不要である。
- 827 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:01:19.62 ID:mAsEu+Dk.net
- ４ 都道府県知事は、用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合において必要があると認めるときは、当該開発区域内の土地について、建築物の敷地に関する制限を定めることができる。
- 828 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:01:50.28 ID:mAsEu+Dk.net
- 1？
- 829 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:02:24.59 ID:NYrFQYxH.net
- 【問 19】 正解 １
- 830 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:03:10.43 ID:NYrFQYxH.net
- １ 誤り。市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域で賃貸住宅を新築する場合は、その建築に許可が必要であるが、その許可の基準は都市計画法33条と34条の開発許可の基準に準じて行われるが、そこには設問のような基準はない。
- 831 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:04:21.03 ID:3nAxdvCe.net
- ２ 正しい。開発許可を受けた開発区域内においては、工事完了公告があった後は、当該開発許可に係る予定建築物等以外の建築物又は特定工作物を新築し、又は新設してはならず、
また、建築物を改築し、又はその用途を変更して当該開発許可に係る予定の建築物以外の建築物としてはならない。ただし、当該開発区域内の土地について用途地域等が定められているときは、この限りでない。
- 832 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:05:01.97 ID:3nAxdvCe.net
- ３ 正しい。市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、
都道府県知事の許可を受けなければ、原則として建築物を新築し、又は第一種特定工作物を新設してはならず、
また、建築物を改築し、又はその用途を変更してしてはならないが、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うものは適用除外とされており、都道府県知事の許可なく、農業に従事する者の居住の用に供する建築物を新築することができる。
- 833 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:05:46.31 ID:3nAxdvCe.net
- ４ 正しい。都道府県知事は、用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合において必要があると認めるときは、
当該開発区域内の土地について、建築物の建ぺい率、建築物の高さ、壁面の位置その他建築物の敷地、構造及び設備に関する制限を定めることができる。
- 834 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:06:34.69 ID:3nAxdvCe.net
- 肢１のような問題は厄介な問題だと思いますね。
「このような要件（基準）はない」というたぐいの問題はやりにくいと思います。実はこのような要件（基準）があって自分だけが知らないのかな？と思ってしまうこともあるからです。
そのようにちょっと自身が揺らいだときは、とりあえず「保留」というのが正解です。
本問でも肢２から肢４は普通の問題ですから、消去法でも正解が出せます。
- 835 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:07:22.35 ID:3nAxdvCe.net
- 【問 20】 建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 836 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:08:11.27 ID:WGfLUf2T.net
- １ 建築物の敷地が第一種住居地域と近隣商業地域にわたる場合、当該敷地の過半が近隣商業地域であるときは、その用途について特定行政庁の許可を受けなくとも、カラオケボックスを建築することができる。
- 837 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:08:58.98 ID:05NpFbyX.net
- ２ 建築物が第二種低層住居専用地域と第一種住居地域にわたる場合、当該建築物の敷地の過半が第一種住居地域であるときは、北側斜線制限が適用されることはない。
- 838 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:09:27.62 ID:05NpFbyX.net
- ３ 建築物の敷地が、都市計画により定められた建築物の容積率の限度が異なる地域にまたがる場合、
建築物が一方の地域内のみに建築される場合であっても、その容積率の限度は、それぞれの地域に属する敷地の部分の割合に応じて按分計算により算出された数値となる。
- 839 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:09:52.27 ID:05NpFbyX.net
- ４ 建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合、建築物が防火地域外で防火壁により区画されているときは、その防火壁外の部分については、準防火地域の規制に適合させればよい。
- 840 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:10:46.89 ID:05NpFbyX.net
- ②
- 841 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:11:30.67 ID:XY11VBwA.net
- 【問 20】 正解 ２
- 842 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:12:09.50 ID:XY11VBwA.net
- １ 正しい。建築基準法は、建築物の敷地が区域、地域又は地区の内外にわたる場合、過半主義を原則としており、
用途制限も、この過半主義の原則が適用される。
本肢では当該敷地の過半が近隣商業地域にあるので、建築物の敷地全体が近隣商業地域内にあるものとして、用途制限を考えるので、特定行政庁の許可なくカラオケボックスを建築することができる。
- 843 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:12:49.25 ID:XY11VBwA.net
- ２ 誤り。北側斜線制限は、建築物が第二種低層住居専用地域内にある場合は適用されるが、第一種住居地域内にある場合は適用されない。
そして、北側斜線制限に関しては、過半主義の適用はなく、建築物が異なる用途地域にまたがる場合は、斜線制限は「建築物の部分」について適用される。
したがって、本肢の建築物は第二種低層住居専用地域にある建築物の部分に関しては、北側斜線制限が適用されるが、第一種住居地域にある建物の部分に関しては、北側斜線制限は適用されない。
- 844 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:14:28.28 ID:lH0mkHbK.net
- ３ 正しい。容積率に関しては、建築物の敷地が異なる地域、地区又は区域にわたる場合、加重平均主義がとられる。
すなわち、建築物の敷地が建築物の容積率に関する制限を受ける地域、地区又は区域の二以上にわたる場合においては、当該建築物の容積率は、
それぞれ当該各地域、地区又は区域内の建築物の容積率の限度にその敷地の当該地域、地区又は区域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければならない。
したがって、「容積率の限度は、それぞれの地域に属する敷地の部分の割合に応じて按分計算により算出された数値となる」という本肢は正しい。
- 845 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:15:08.75 ID:lH0mkHbK.net
- ４ 正しい。建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合は、厳しい方の地域の規制が適用されることになる。
すなわち、建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合においては、その全部について防火地域内の建築物に関する規定を適用する。
- 846 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:16:11.09 ID:XxQZjAc8.net
- これは、厳しい方の地域の規制をかけておかなければ、延焼のおそれがあるからである。
ただし、その建築物が防火地域外において防火壁で区画されている場合においては、その防火壁外の部分については、この限りでない。
すなわち、防火壁があれば、そこで延焼は止まるので、防火壁外の部分については厳しい規制を適用する必要はないのである。
本肢でいえば建築物が防火地域外（すなわち準防火地域内）で防火壁により区画されているときは、その防火壁外の部分については、準防火地域の規制に適合させればよい。
- 847 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:16:40.36 ID:XxQZjAc8.net
- この建築物又は建築物の敷地が二以上の地区・地域にわたる場合については、いつかはまとめて出題されるだろうと思っていましたが、ついに出ましたね。
これを機会にまとめておいて下さい。
- 848 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:17:28.34 ID:XxQZjAc8.net
- 【問 29】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
- 849 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:18:24.17 ID:XxQZjAc8.net
- １ 不動産鑑定評価基準にいう「特定価格」とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
- 850 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:18:50.36 ID:XxQZjAc8.net
- ２ 鑑定評価は、対象不動産の現況を所与の条件としなければならず、依頼目的に応じて想定上の条件を付すことはできない。
- 851 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:19:26.88 ID:95c3TMvD.net
- ３ 鑑定評価に当たって必要とされる取引事例は、当該事例に係る取引の事情が正常なものでなければならず、特殊な事情の事例を補正して用いることはできない。
- 852 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:20:43.73 ID:95c3TMvD.net
- ４ 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるため、自用の住宅地には適用することはできない。
- 853 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:21:21.86 ID:95c3TMvD.net
- さん？
- 854 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:22:02.50 ID:zlw5N/Tc.net
- 【問 29】 正解 １
- 855 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:22:46.45 ID:UDbB81fD.net
- １ 正しい。特定価格の定義として正しい文章である｡特定価格を求める場合を例示すれば、会社更生法又は民事再生法に基づく評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合などである。
- 856 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:23:40.16 ID:UDbB81fD.net
- ２ 誤り。対象確定条件により確定された対象不動産について、依頼目的に応じ対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について想定上の条件を付加する場合があるが、
この場合には、依頼により付加する想定上の条件が実現性、合法性、関係当事者及び第三者の利益を害するおそれがないか等の観点から妥当なものでなければならない。
- 857 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:24:25.04 ID:UDbB81fD.net
- ３ 誤り。鑑定評価に当たって必要とされる取引事例は、取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであることが必要である。
取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは適正に補正することができれば、これを用いることができる。
- 858 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:25:13.54 ID:UDbB81fD.net
- ４ 誤り。前半部分の、収益還元法の説明は正しい。
しかし、不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるものであり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである。
したがって、収益還元法は一定の不動産以外のものにはすべて適用すべきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
- 859 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:25:49.69 ID:UDbB81fD.net
- 不動産鑑定評価の問題は、不動産鑑定評価基準から出題されますが、この不動産鑑定評価基準というのは、結構分量も多くて大変なものです。
不動産鑑定評価は、毎年出題されるとは限らない範囲ですので、宅建受験生としては、過去問で出題された範囲というのをしっかり勉強しておけば十分です。本問もそれで対応できました。
- 860 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:48:49.67 ID:zXvBtixj.net
- 【問 31】 宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 861 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:49:21.26 ID:zXvBtixj.net
- １ Ａ社の政令で定める使用人は、刑法第247条（背任）の罪を犯し、罰金の刑に処せられたが、その執行を終えてから３年を経過しているので、Ａ社は免許を受けることができる。
- 862 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:49:49.54 ID:zXvBtixj.net
- ２ Ｂ社の取締役が、刑法第204条（傷害）の罪で懲役１年執行猶予２年の刑に処せられ、猶予期間を満了したが、その満了の日から５年を経過していないので、Ｂ社は免許を受けることができない。
- 863 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:50:28.08 ID:XFw86ZAB.net
- ３ 個人Ｃは、かつて免許を受けていたとき、自己の名義をもって他人に宅地建物取引業を営ませ、その情状が特に重いとして免許を取り消されたが、免許取消しの日から５年を経過していないので、Ｃは免許を受けることができない。
- 864 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:51:00.50 ID:XFw86ZAB.net
- ４ 個人Ｄは、かつて破産宣告を受け、現在は復権を得ているが、復権を得た日から５年を経過していないので、Ｄは免許を受けることができない。
- 865 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:51:35.31 ID:GHGzmUIM.net
- ③
- 866 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:53:51.15 ID:GHGzmUIM.net
- 【問 31】 正解 ３
- 867 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:54:16.11 ID:GHGzmUIM.net
- １ 誤り。法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに、刑法第247条（背任）の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者は免許を受けることはできない。
- 868 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:55:04.80 ID:QWaM5P9v.net
- ２ 誤り。法人で、その役員の中に禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者がいるときは、その法人は宅地建物取引業者の免許を受けることができないが、
本肢では執行猶予が付けられ、その期間が満了している。執行猶予期間の満了は、刑の言渡しが効力を失うので、当該法人は５年を待つことなく、執行猶予期間の満了の日の翌日から免許を受けることができる。
- 869 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:55:45.89 ID:QWaM5P9v.net
- ３ 正しい。宅地建物取引業者が、自己の名義をもって他人に宅地建物取引業を営ませた（いわゆる名義貸し）場合は、業務停止処分事由に該当するが、
業務停止処分事由に該当し情状が特に重い場合は、免許取消事由となる。
そして、業務停止処分事由に該当し、情状が特に重いことを理由に免許が取り消された場合は、５年間は宅地建物取引業の免許を受けることができない。
- 870 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:56:15.50 ID:5gVV0WPA.net
- ４ 誤り。破産者で復権を得ないものは宅地建物取引業の免許を受けることはできないが、復権を得れば５年を待たずに、その翌日から免許を受けることができる。
- 871 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:56:58.35 ID:H0wGQVgS.net
- この問題も、免許の基準の問題で定番中の定番です。
- 872 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:57:47.32 ID:TsSjrJIA.net
- 【問 32】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 873 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:59:19.45 ID:5oKrmzw8.net
- １ 宅地建物取引業者個人Ａ（甲県知事免許）が死亡した場合、Ａの相続人は、Ａの死亡の日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
- 874 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 16:59:44.14 ID:5oKrmzw8.net
- ２ 宅地建物取引業者Ｂ社（乙県知事免許）の政令で定める使用人Ｃが本籍地を変更した場合、Ｂ社は、その旨を乙県知事に届け出る必要はない。
- 875 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:00:13.52 ID:5oKrmzw8.net
- ３ 宅地建物取引業の免許の有効期間は５年であり、免許の更新の申請は、有効期間満了の日の90日前から30日前までに行わなければならない。
- 876 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:00:42.85 ID:5oKrmzw8.net
- ４ 宅地建物取引業者Ｄ社（丙県知事免許）の監査役の氏名について変更があった場合、Ｄ社は、30日以内にその旨を丙県知事に届け出なければならない。
- 877 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:01:30.49 ID:HU6myn15.net
- ①
- 878 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:02:11.95 ID:ZV7InbUC.net
- 【問 32】 正解 １
- 879 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:03:41.53 ID:ZV7InbUC.net
- １ 誤り。宅地建物取引業者が死亡した場合、その相続人が死亡の事実を知った日から30日以内に、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。「死亡の日」から30日以内ではない。
- 880 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:04:16.70 ID:ZV7InbUC.net
- ２ 正しい。宅地建物取引業者名簿には、「法人である場合においては、その役員の氏名及び政令で定める使用人があるときは、
その者の氏名」を記載しなければならないが、政令で定める使用人の本籍地は記載事項とはなっていない。したがって、Ｂ社は乙県知事に変更の届出をする必要はない。
- 881 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:04:55.58 ID:ZV7InbUC.net
- ３ 正しい。宅地建物取引業の免許の有効期間は５年であり、有効期間の満了後引き続き宅地建物取引業を営もうとする者は、免許の更新を受けなければならない。
そして、免許の更新を受けようとする者は、免許の有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に免許申請書を提出しなければならない。
- 882 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:05:44.81 ID:ZV7InbUC.net
- ４ 正しい。宅地建物取引業者名簿には、「法人である場合においては、その役員の氏名及び政令で定める使用人があるときは、その者の氏名」を記載しなければならないが、
監査役はここでいう「役員」に含まれるので、その氏名に変更があれば、Ｄ社は30日以内に丙県知事に変更の届出をしなければならない。
- 883 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:06:12.65 ID:ZV7InbUC.net
- 宅建業法というのは、届出などの手続に関する出題も結構多くなっています。
人によっては面倒な感じがするかと思いますが、実務では届出などは非常に重要ですので、しっかり勉強するようにしておいて下さい。
- 884 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:11:08.35 ID:UHAZzbzN.net
- 【問 33】 宅地建物取引業者Ａ社（甲県知事免許）の取引主任者は、専任の取引主任者であるＢのみである。次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。
- 885 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:11:40.72 ID:UHAZzbzN.net
- １ Ａ社が有限会社から株式会社に組織変更を行った場合、Ａ社は甲県知事に対して宅地建物取引業者名簿の変更の届出が必要であるが、Ｂは宅地建物取引主任者資格登録簿の変更の登録を申請しなくてもよい。
- 886 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:12:24.09 ID:UHAZzbzN.net
- ２ Ａ社が事務所を乙県に移転したため、乙県知事の免許を取得した場合、Ｂは宅地建物取引主任者資格登録簿の変更の登録を申請しなければならない。
- 887 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:12:50.52 ID:4OYUkY/V.net
- ３ Ａ社の専任の取引主任者がＢからＣに交代した場合、Ａ社は２週間以内に甲県知事に対して、宅地建物取引業者名簿の変更の届出を行わなければならない。
- 888 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:13:50.95 ID:4OYUkY/V.net
- ４ Ａ社には専任の取引主任者がＢしかいないため、別の宅地建物取引業者Ｄ社が売主となる50戸のマンション分譲の代理に係る業務を、Ａ社とＤ社が共同で設置する案内所で行うことはできない。
- 889 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:14:20.31 ID:Vm+E9/Ab.net
- 3
- 890 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:14:42.08 ID:jNdmD+pa.net
- ③
- 891 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:15:49.78 ID:jNdmD+pa.net
- 【問 33】 正解 ２
- 892 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:16:31.27 ID:jNdmD+pa.net
- １ 誤り。Ａ社が有限会社から株式会社に組織変更を行っているので、商号が変更になっており、宅地建物取引業者は宅地建物取引業者名簿の変更の届出が必要となる。
そして、取引主任者Ｂにとっても、その業務に従事する宅地建物取引業者の商号が変更になっているので変更の登録を申請しなければならない。
なお、組織変更は、会社の法人格の同一性を保持したまま、他の種類の会社にすることをいうので、本肢は新規免許の取得の問題ではない。
- 893 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:17:22.09 ID:lsJpgCC7.net
- ２ 正しい。宅地建物取引主任者資格登録簿には、「宅地建物取引業者の業務に従事する者にあっては、当該宅地建物取引業者の商号又は名称及び免許証番号」を登録しなければならない。
Ａ社は事務所の移転に伴い、乙県知事の免許を取得しているので、免許証番号が変更になっている。
したがって、宅地建物取引主任者資格登録簿の記載事項が変更になったので、Ｂは、変更の登録をしなければならない。
- 894 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:18:29.21 ID:lsJpgCC7.net
- この問題は、あっさり「×」とした人が多かったのではないかと思います。
- 895 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:19:26.56 ID:lsJpgCC7.net
- 宅地建物取引主任者資格登録簿には、「宅地建物取引業者の業務に従事する者にあっては、
当該宅地建物取引業者の商号又は名称及び免許証番号」を登録しなければならないことになっていますが、Ｂが勤務しているＡ社は免許換えはしていますが、ＢがＡ社の勤務であるこに変わりはありません。
- 896 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:20:10.29 ID:lsJpgCC7.net
- したがって、「業務に従事する宅地建物取引業者に変更なし」→「変更の登録なし」という流れで、「×」ということですね。ここに落とし穴があります。
- 897 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:20:59.08 ID:lsJpgCC7.net
- 宅地建物取引主任者登録簿の記載事項を正確にもう一度見て下さい。
「宅地建物取引業者の業務に従事する者にあっては、当該宅地建物取引業者の商号又は名称及び免許証番号」です。
- 898 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:22:08.52 ID:qnT+liSY.net
- 最後に「当該宅地建物取引業者の商号又は名称」だけでなく、「免許証番号」というのがあります。
- 899 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:23:11.88 ID:qnT+liSY.net
- この「免許証番号」というのは、具体的には、
「大阪府知事免許(3)第12345号」
というような形になります。
つまり、免許証番号には、免許権者も書かれるわけですね。
- 900 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:23:59.34 ID:qnT+liSY.net
- したがって、免許換え＝免許証番号の変更になるわけです。
ということで、本問ではＡ社は免許換えを行っているので、Ａ社に勤務している取引主任者Ｂは、宅地建物取引主任者登録簿の変更の登録を申請する必要があるので、「正しい」ということになります。
- 901 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:24:37.75 ID:qnT+liSY.net
- ３ 誤り。宅地建物取引業者の専任の取引主任者の氏名は、宅地建物取引業者名簿の記載事項であり、専任の取引主任者がＢからＣへ交代すれば、Ａ社は宅地建物取引業者名簿の変更の届出を行わなければならないが、それは「２週間以内」ではなく、「30日以内」である。
- 902 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:25:34.76 ID:qnT+liSY.net
- ４ 誤り。宅地建物取引業者は、案内所にはその業務に従事する者の数に関係なく、１人以上の成年者である専任の取引主任者を置かなければならない。
- 903 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:27:28.82 ID:PfIlByrD.net
- そして、この案内所への専任の取引主任者の設置義務に関して、
宅地建物取引業者が売主となる売買契約を、他の宅地建物取引業者が代理又は媒介して、案内所を共同で設置する場合には、自ら売主となる宅地建物取引業者及び代理・媒介業者の両方に専任の取引主任者の設置義務が課せられるが、
案内所に設置しなければならない専任の取引主任者は１人であるから、どちらかの宅地建物取引業者が１人の専任の取引主任者を設置すれば、他方の宅地建物取引業者も専任の取引主任者の設置義務を果たしていることになる。
- 904 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:28:22.21 ID:PfIlByrD.net
- したがって本肢の場合、Ｄ社が１人の専任の取引主任者を設置すれば、Ａ社は自ら専任の取引主任者を設置しなくても、その義務を果たしていることになるので、ＢはＡ社の事務所の専任の取引主任者のままでも、Ｄ社と共同で案内所を設置することができる。
- 905 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:29:35.71 ID:PfIlByrD.net
- この問題は、専任の取引主任者は、契約の締結等を予定している案内所では、「一人」おけばよい、という程度の知識しかない人は、「？？？」ということだと思います。
- 906 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:30:02.64 ID:PfIlByrD.net
- しかし、今から説明する程度の知識は現在の宅建試験では必要です。
そして、この問題は意外に広がりを持っているので、しっかりと理解しておけば、簡単ですし、他にも応用がききます。
- 907 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:31:39.98 ID:PfIlByrD.net
- ということで「じっくり」解説しますと、まず、自ら売主のＤ社と代理業者のＡ社のどちらが案内所に専任の取引主任者を設置しなければならないか？です。
- 908 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:32:34.75 ID:kX7zcj+j.net
- 結論から言うと、この問題では、Ｄ社とＡ社の両方に専任の取引主任者の設置義務があります。
- 909 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:34:10.59 ID:kX7zcj+j.net
- そんなこと、条文のどこに書いてあるんだ？ということですが、それは専任の取引主任者の設置義務のある場所として、案内所が挙げられていますが、その際、「案内所を設置して行う場合にあっては、その案内所」という表現になっているということだと思います。
- 910 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:36:13.15 ID:kX7zcj+j.net
- 分譲業者（自ら売主のこと）であれ、代理・媒介業者であれ、案内所を「設置」するのであれば、その案内所に専任の取引主任者を置け！という条文になっているということですね。
したがって、案内所の「設置」業者に専任の取引主任者の設置義務があるということになります。
- 911 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:37:21.40 ID:bxn/xyzh.net
- そこで、問題文を見てみると、「Ａ社とＤ社が共同で設置する案内所」となっていますので、Ａ社もＤ社も案内所の設置業者であり、両者ともに専任の取引主任者の設置義務があります。
- 912 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:38:27.74 ID:bxn/xyzh.net
- ところで、案内所には、業務に従事する者の数に関係なく、専任の取引主任者は「一人」置けばよいことになっています。
- 913 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:39:32.06 ID:bxn/xyzh.net
- それでは、Ａ社とＤ社の両方に専任の取引主任者の設置義務があるのであれば、Ａ社から一人、Ｄ社から一人、合計二人の専任の取引主任者を本問の案内所に置かなければならないのか？というのが次に問題になります。
- 914 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:40:36.66 ID:mhIsjfnf.net
- これには、実は「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」という通達などを整理したものがあって、そこに、「複数の宅地建物取引業者が設置する案内所について」という部分があり、ズバリ答えが記載されています。
- 915 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:42:08.52 ID:mhIsjfnf.net
- 「同一の物件について、売主である宅地建物取引業者及び媒介又は代理を行う宅地建物取引業者が同一の場所において業務を行う場合には、『いずれかの』宅地建物取引業者が専任の取引主任者を１人以上置けば法第１５条第１項の要件を満たすものとする。」
- 916 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:43:32.72 ID:mhIsjfnf.net
- つまり、Ａ社とＤ社の両方に専任の取引主任者の設置義務があるが、どちらか一方が設置すれば、他方も設置義務を満たしているということになります。
Ａ社とＤ社が譲り合って、一人も設置しなければ、両方とも宅建業法違反ということになるわけです。ということで、本問を見てみましょう。
- 917 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:44:16.01 ID:mhIsjfnf.net
- Ａ社の取引主任者は、専任の取引主任者であるＢのみであるとしても、Ｄ社が案内所に専任の取引主任者を一人設置すれば、
Ａ社は何もしなくても、専任の取引主任者の設置義務を満たすことができるので、本問の案内所で「マンション分譲の代理に係る業務を、Ａ社とＤ社が共同で設置する案内所で行うこと」はできます。
- 918 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:45:08.80 ID:DBPqF/te.net
- したがって、本問は「誤り」ということになります。
- 919 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:45:49.18 ID:DBPqF/te.net
- 最後に、この問題は他にも応用がきくということを書きましたが、その点について触れましょう。実は、案内所を「設置」した業者が、「義務」を負うというのは、この専任の取引主任者の設置義務だけではありません。
標識の掲示義務も、業務を行う場所（案内所等）の届出も、実は案内所を設置した業者のみに義務付けられます。したがって、これらはまとめて覚えておいて下さい。
- 920 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:46:33.61 ID:DBPqF/te.net
- この問題は、肢２と肢４の出題に工夫があって、間違え人も結構いるのではないかと思います。
肢２は、取引主任者の登録事項として勤務する宅建業者の「登録番号」という観点からの出題は初めてではなかったと思います。
また、案内所には一人の専任の取引主任者を置けばいいというのは、覚えておかなければいけない知識ですが、それを直接には聞いてこなかったので気付きにくかったと思います。
いい問題だと思いますので、しっかり復習しておいて下さい。
- 921 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:47:24.07 ID:DBPqF/te.net
- 【問 34】 宅地建物取引主任者資格登録（以下この問において「登録」という。）及び宅地建物取引主任者証（以下この問において「取引主任者証」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 922 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:49:35.05 ID:DBPqF/te.net
- １ 取引主任者Ａ（甲県知事登録）が、宅地建物取引業者Ｂ社（乙県知事免許）に従事した場合、Ａは乙県知事に対し、甲県知事を経由して登録の移転を申請しなければならない。
- 923 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:50:44.29 ID:gmcnSlfl.net
- ２ 取引主任者Ｃが、宅地建物取引業者Ｄ社を退職し、宅地建物取引業者Ｅ社に就職したが、ＣはＤ社及びＥ社においても専任の取引主任者ではないので、宅地建物取引主任者資格登録簿の変更の登録は申請しなくてもよい。
- 924 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:51:16.09 ID:gmcnSlfl.net
- ３ Ｆは、不正の手段により登録を受けたとして、登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された後、自らの申請により、登録が消除された。Ｆは、登録が消除された日から５年を経過せずに新たに登録を受けることができる。
- 925 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:51:45.13 ID:gmcnSlfl.net
- ４ 取引主任者Ｇは、取引主任者証の有効期間内に更新をせず、有効期間の満了日から２週間後に取引主任者証の交付を受けた。その２週間の間にＧに重要事項説明を行わせた宅地建物取引業者Ｈ社は業務停止処分を受けることがある。
- 926 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:52:06.07 ID:HWBFPiGX.net
- 4
- 927 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:52:52.72 ID:HWBFPiGX.net
- 【問 34】 正解 ４
- 928 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:53:26.32 ID:HWBFPiGX.net
- １ 誤り。取引主任者は、当該登録をしている都道府県知事の管轄する都道府県以外の都道府県に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事し、又は従事しようとするときは、
当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事に対し、当該登録をしている都道府県知事を経由して、登録の移転の申請をすることができる。登録の移転は、任意の制度である。
- 929 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:53:59.28 ID:HWBFPiGX.net
- ２ 誤り。宅地建物取引主任者資格登録簿には、「宅地建物取引業者の業務に従事する者にあっては、当該宅地建物取引業者の商号又は名称及び免許証番号」を登録しなければならない。
この場合、その取引主任者が業務に従事する宅地建物取引業者の商号等を登録するのであり、その際専任の取引主任者として業務に従事するかどうかは問われない。
この点について、宅地建物取引業者名簿は、専任の取引主任者の氏名が記載事項になっていることと混乱しないようにして欲しい。
- 930 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:54:56.29 ID:JVFQqIkW.net
- ３ 誤り。
不正の手段により登録を受けたとして登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日
又は当該処分をしないことを決定する日までの間に登録の消除の申請をした者（登録の消除の申請について相当の理由がある者を除く。）で
当該登録が消除された日から５年を経過しないものは、取引主任者の登録を受けることはできない。
- 931 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:55:43.30 ID:JVFQqIkW.net
- ４ 正しい。宅地建物取引主任者とは、宅地建物取引主任者証の交付を受けている者であり、取引主任者証の有効期間が満了すれば、取引主任者として事務を行うことができない。
そして、宅地建物取引業者は、取引主任者をして、重要事項の説明をさせなければならないので、宅地建物取引業者は35条の規定に違反している。
したがって、宅地建物取引業者Ｈ社は業務停止処分を受けることがある。
- 932 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:56:11.34 ID:JVFQqIkW.net
- この問題は、基本的な問題だったと思いますが、肢２などは正確な知識が要求されますので、単体でこれが答えの決め手になるような問題であってもできる必要があります。
- 933 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:57:02.30 ID:9Hr0xJW3.net
- 【問 35】 宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が本店と２つの支店を有する場合、Ａの営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 934 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:57:56.07 ID:CW0iAmkQ.net
- １ Ａは新たに２つの支店を設置し、同時に１つの支店を廃止したときは、500万円の営業保証金を本店のもよりの供託所に供託し、業務を開始した後、遅滞なくその旨を甲県知事に届け出なければならない。
- 935 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:58:40.15 ID:EyL/xtdP.net
- ２ Ａが２つの支店を廃止し、その旨の届出をしたときは、営業保証金の額が政令で定める額を超えることとなるので、その超過額1,000万円について公告をせずに直ちに取り戻すことができる。
- 936 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:59:05.10 ID:EyL/xtdP.net
- ３ Ａが営業保証金を取り戻すために公告をしたときは、２週間以内にその旨を甲県知事に届け出なければならず、所定の期間内に債権の申出がなければその旨の証明書の交付を甲県知事に請求できる。
- 937 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 17:59:44.65 ID:EyL/xtdP.net
- ４ Ａは営業保証金の還付がなされ、甲県知事から政令で定める額に不足が生じた旨の通知を受け、その不足額を供託したときは、２週間以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。
- 938 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 18:00:56.97 ID:EyL/xtdP.net
- ４ Ａは営業保証金の還付がなされ、甲県知事から政令で定める額に不足が生じた旨の通知を受け、その不足額を供託したときは、２週間以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。
- 939 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 18:02:11.31 ID:EyL/xtdP.net
- よん？
- 940 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 18:02:40.55 ID:+ICp5g5U.net
- 【問 35】 正解 ４
- 941 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 18:03:09.46 ID:+ICp5g5U.net
- １ 誤り。Ａは新たに２つの支店を設置しているが、同時に１つの支店を廃止しているので、結局１つの支店分の営業保証金が不足することになるので、500万円を本店のもよりの供託所に供託するという点では正しい。
しかし、事務所増設の場合の営業保証金はそれを供託し、届出をした後でなければ、その増設した支店では業務はできないので、「業務を開始した後、届け出た」という本肢は、誤りである。
- 942 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 18:03:57.91 ID:+ICp5g5U.net
- ２ 誤り。Ａが２つの支店を廃止した場合は、必要な営業保証金の額が超過していることになるので、Ａは超過額である1,000万円の営業保証金を取り戻すことができる。
しかし、この際の営業保証金の取戻しは、原則通り当該営業保証金につき還付を受けることができる権利を有する者に対し、６月を下らない一定期間内に申し出るべき旨を公告し、その期間内にその申出がなかった場合でなければ、取戻しをすることができない。
したがって、本肢では「公告をせずに直ちに取り戻すことができる」としているので、誤りである。
- 943 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 18:04:28.35 ID:+ICp5g5U.net
- ３ 誤り。宅地建物取引業者が、営業保証金の取戻しをするための公告をしたときは、遅滞なく、その旨を免許権者に届け出なければならない。「２週間以内」という具体的な期間の制限はない。
- 944 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 18:04:58.78 ID:+ICp5g5U.net
- ４ 正しい。宅地建物取引業者は、還付がなされ営業保証金の不足額の供託をしたときは、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添附して、２週間以内に、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
- 945 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 18:06:31.77 ID:j0u9zQpO.net
- この問題は、肢３と肢４は非常に細かい問題です。
本試験で、この問題を見た人は、ちょっと困ったんではないかと思います。
- 946 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 18:07:47.91 ID:j0u9zQpO.net
- 肢３と肢４はいずれも「２週間」という形で聞いてきたわけですが、この知識がない人は（多くの人がなかったのではないかと思いますが…）、その場で考えるしかないですね。
- 947 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 18:08:46.26 ID:j0u9zQpO.net
- これは肢３と肢４でどちらが緊急性があるかで考えるしかないと思います。
「２週間」という期限を切っているということは、確実にこの期限内に手続しろ、という意味ですから。
- 948 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 18:09:34.49 ID:bxYv/FnF.net
- 逆にそれに気がつけば、肢３の公告より、肢４の不足額の供託の方が緊急性があるということに気付いたのではないかと思います。このへんは、試験の現場での機転の利かせ方ですよね。
- 949 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 18:10:37.67 ID:bxYv/FnF.net
- 【問 39】 宅地建物取引業者Ａが、Ｂ所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Ｂと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 950 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 18:11:15.32 ID:1bbtChGb.net
- １ ＡがＢに交付した媒介契約書が国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づかない書面である場合、その旨の表示をしなければ、Ａは業務停止処分を受けることがある。
- 951 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 18:11:42.82 ID:1bbtChGb.net
- ２ 媒介契約の有効期間の満了に際し、ＢからＡに更新の申出があった場合、Ａは更新を拒むことはできない。
- 952 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 18:12:18.02 ID:1bbtChGb.net
- ３ ＡがＢに宅地の価額について意見を述べる際に、Ｂからその根拠を明らかにする旨の請求がなければ、Ａはその根拠を明らかにする必要はない。
- 953 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 18:12:43.98 ID:1bbtChGb.net
- ４ 媒介契約の締結にあたって、業務処理状況を５日に１回報告するという特約は無効である。
- 954 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 18:13:51.68 ID:VlpljQr9.net
- 1
- 955 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 18:14:19.63 ID:KZl7MFBp.net
- 【問 39】 正解 １
- 956 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 18:15:07.87 ID:KZl7MFBp.net
- １ 正しい。宅地建物取引業者は、媒介契約を締結したときは、
遅滞なく、一定の事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。その記載事項の中に、「当該媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別」というのがある。
したがって、標準媒介契約約款に基づかないときは、基づかない旨を記載しなければならない。この規定に違反した場合には、業務停止処分に処せられる。
- 957 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 18:15:38.91 ID:KZl7MFBp.net
- ２ 誤り。媒介契約も契約である以上、両当事者の合意により成立する。
したがって、宅地建物取引業者であれ、依頼者からの更新の申出を拒むことはできる。
条文も「前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。」としている。
- 958 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 18:16:08.72 ID:KZl7MFBp.net
- ３ 誤り。「宅地建物取引業者は、価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。」としており、根拠を明らかにすることについて、特に依頼者からの請求を要件とはしていない。
- 959 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 18:16:55.16 ID:KZl7MFBp.net
- ４ 誤り。専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を２週間に１回以上報告しなければならず、
この規定に反する特約は、無効とされる。５日に１回という特約は、２週間に１回以上の報告を宅地建物取引業者に課しているものであり、
この規定に違反しないので有効である。
また、本問の専任媒介契約が専属専任媒介契約であったとしても、１週間に１回以上の報告をすればよく、５日に１回報告するという特約は有効である。
- 960 ：名無し検定１級さん：2014/09/21(日) 18:17:39.17 ID:iz8lkuPh.net
- 媒介契約の問題は、毎年のように出題されますが、比較的簡単な問題が多いので、得点源にして下さい。
- 961 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 06:31:58.12 ID:d3O8EHzT.net
- 【問 6】 ＢはＡに対して自己所有の甲建物に平成15年４月１日に抵当権を設定し、Ａは同日付でその旨の登記をした。Ａと甲建物の賃借人との関係に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 962 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 06:33:45.90 ID:d3O8EHzT.net
- １ Ｂは、平成15年２月１日に甲建物をＣに期間４年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Ｃは、この賃貸借をＡに対抗できる。
- 963 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 06:35:25.58 ID:d3O8EHzT.net
- ２ Ｂは、平成15年12月１日に甲建物をＤに期間２年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Ｄは、平成16年４月１日以降もこの賃貸借をＡに対抗できる。
- 964 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 06:36:02.23 ID:d3O8EHzT.net
- ３ Ｂは、平成15年12月１日に甲建物をＥに期間４年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Ｅは、平成16年４月１日以降もこの賃貸借をＡに対抗できない。
- 965 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 06:37:39.27 ID:PPtg53Dm.net
- ４ Ｂは、平成16年12月１日に甲建物をＦに期間２年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Ｆは、この賃貸借をＡに対抗できる。
- 966 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 06:39:27.92 ID:PPtg53Dm.net
- ？
- 967 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 06:40:39.36 ID:PPtg53Dm.net
- 【問 6】 正解 ４
- 968 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 06:41:08.25 ID:qx1eqbpU.net
- １ 正しい。本肢では、賃貸借契約の締結及びその対抗要件の具備が、抵当権の設定契約及び登記に先行しているので、賃貸借契約の期間の長短を問わず、Ｃは賃借権をＡに対抗することができる。
- 969 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 06:41:52.82 ID:qx1eqbpU.net
- ２ 正しい。本肢は肢１と異なり、抵当権の設定及び登記が、Ｄの賃借権の対抗要件の具備に先行している。
- 970 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 06:42:45.64 ID:qx1eqbpU.net
- 抵当権設定後の抵当目的物の賃貸借に関しては、平成16年４月１日施行の改正民法によれば、改正法施行以後に締結された賃貸借契約については、抵当権の方が先に対抗要件を満たしている以上、原則通り、賃貸借契約の期間の長短を問わず一切、賃借権は抵当権に対抗できない。
- 971 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 06:46:41.92 ID:qx1eqbpU.net
- この法改正以前は、抵当権設定後の賃借権といえども、建物については３年を超えない賃借権であれば、短期賃貸借として保護されていた。
- 972 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 06:47:28.73 ID:qx1eqbpU.net
- 本肢では、賃貸借契約が平成15年12月１日と、改正民法施行以前に締結されているので、改正前の民法が適用され、賃貸借契約の期間が２年である以上、短期賃貸借として、賃借権が保護され、賃借権をＡに対抗することができる。
- 973 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 06:48:28.54 ID:T2ECKJzp.net
- ３ 正しい。肢２で説明したとおり、短期賃貸借は建物の場合、期間３年を超えない場合は保護されるが、３年を超えると保護されない。
- 974 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 06:49:16.96 ID:T2ECKJzp.net
- ４ 誤り。本肢の賃貸借契約は、平成16年４月１日以降に締結されているので、改正民法が適用されるので、原則通り、抵当権の設定登記が先になされている以上、賃借人Ｆは、賃貸借をＡに対抗できない。
- 975 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 06:50:12.36 ID:T2ECKJzp.net
- この問題は、あまり気にしなくていいかと思います。
出題当時は、法改正があったところで、このような問題が出題されましたが、試験でこのような廃止された条文が出題されるとは思えません。
ここの問題で、押さえておくべきは、抵当権と抵当目的物の賃借権とは、普通に対抗問題で、先に対抗要件を備えた方が優先するということです。
これくらいなら出題されます。
- 976 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 12:12:29.97 ID:PLTXg4ea.net
- 平成14年 問15
- 977 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 12:13:57.55 ID:2T+JJiLP.net
- 【問 15】 不動産登記の申請に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 978 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 12:14:42.98 ID:INJgbEHS.net
- １ 権利に関する登記の申請をするときは、申請人又はその代理人が登記所に出頭する必要はなく、郵送により登記申請をすることもできる。
- 979 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 12:15:37.53 ID:INJgbEHS.net
- ２ 委任による登記申請の代理権は、本人の死亡によって消滅する。
- 980 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 12:16:23.11 ID:INJgbEHS.net
- ３ 登記の申請は、登記権利者及び登記義務者が共同してするのが原則であるが、相続による登記は、登記権利者のみで申請できる。
- 981 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 12:16:57.24 ID:INJgbEHS.net
- ４ 登記権利者及び登記義務者が共同して申請することを要する登記について、登記義務者が申請に協力しない場合には、登記権利者が登記義務者に対し登記手続を求める旨の判決を得れば、その登記義務者の申請は要しない。
- 982 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 12:17:31.87 ID:rUkI0O8v.net
- 3
- 983 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 12:18:16.23 ID:rUkI0O8v.net
- 【問 15】 正解 ２
- 984 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 12:18:54.52 ID:rUkI0O8v.net
- １ 正しい。権利の登記について、従来採用されていた出頭主義は廃止され、郵送又は使者による登記申請も認められるようになった。
- 985 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 12:19:27.32 ID:rUkI0O8v.net
- ２ 誤り。登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては、消滅しない。
- 986 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 12:20:23.92 ID:P2OYMvaT.net
- ３ 正しい。権利に関する登記の申請は、原則として登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない（不動産登記法60条）。
しかし、相続又は法人の合併による権利の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができる。
- 987 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 12:21:00.92 ID:P2OYMvaT.net
- ４ 正しい。登記の申請を共同してしなければならない者の一方に登記手続をすべきことを命ずる確定判決による登記は、共同申請主義の例外として、当該申請を共同してしなければならない者の他方が単独で申請することができる。
- 988 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 12:21:37.78 ID:P2OYMvaT.net
- 肢１は、法改正のあったところ、
肢２は民法の代理権の消滅原因と異なるところです。
肢３と肢４の共同申請主義の例外はよく出題されます。注意して下さい。
- 989 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 14:07:37.41 ID:LD5w3bON.net
- 【問 36】 宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）に規定する「事務所」に関する次の記述のうち、法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 990 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 14:09:32.09 ID:LD5w3bON.net
- １ 「事務所」とは、本店又は支店やその他の政令で定めるものを指すものであるが、宅地建物取引業を行わず他の兼業業務のみを行っている支店は「事務所」に含まれない。
- 991 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 14:14:47.65 ID:LD5w3bON.net
- ２ 新たに宅地建物取引業の免許を受けようとする者は、免許を受ける前に営業保証金を主たる「事務所」のもよりの供託所に供託しなければならない。
- 992 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 14:15:24.17 ID:8gYxxARg.net
- ３ 宅地建物取引業者は、その「事務所」だけでなく国土交通省令で定める場所ごとに一定の専任の取引主任者を置かなければならないが、これに抵触することとなった場合は、２週間以内に必要な措置を執らなければならない。
- 993 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 14:16:17.76 ID:8gYxxARg.net
- ４ 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約について、当該宅地建物取引業者の「事務所」において契約の申込み及び締結をした買主は、法37条の２の規定による売買契約の解除をすることはできない。
- 994 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 14:17:13.66 ID:8gYxxARg.net
- 2
- 995 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 14:17:42.09 ID:nQwr1wm5.net
- 【問 36】 正解 ２
- 996 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 14:18:13.75 ID:nQwr1wm5.net
- １ 正しい。宅地建物取引業法上の「事務所」とは、継続的に宅地建物取引業者の営業の拠点となる施設としての実体を有するものが該当し、宅地建物取引業を営まない支店は該当しないものとされている（通達）。
したがって、他の兼業業務のみを行っている支店は「事務所」に含まれない。
- 997 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 14:18:39.05 ID:nQwr1wm5.net
- ２ 誤り。営業保証金は、免許を取得した後に、主たる事務所のもよりの供託所に供託するものであり、免許を取得する前に供託するものではない。
- 998 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 14:19:13.48 ID:nQwr1wm5.net
- ３ 正しい。宅地建物取引業者は、法定の数の専任の取引主任者の設置の規定に抵触する事務所等を開設してはならず、既存の事務所等がこの規定に抵触するに至ったときは、２週間以内に必要な措置を執らなければならない。
- 999 ：名無し検定１級さん：2014/09/22(月) 14:20:08.06 ID:zbwpbcwR.net
- ４ 正しい。クーリング・オフは、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、「事務所等」以外の場所において、
当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主に認められるものであり、「事務所」で契約の申込み及び締結をした買主には認められない。
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